北京新开楼盘市场研究分析报告.doc

北京新开楼盘市场分析报告一、新开盘市场特征 1、纯新盘占主力 从5月份即将开盘的项目看，纯新盘所占比率高达到50%，份额非常高。这是进入09年以来纯新盘最多的一次。这些纯新盘集中入市的原因，主要是推迟入市项目延后开盘，且目前市场的销售出现回暖，置业者又增强了购买信心，从而推动了项目的入市时间。因此，在纯新盘占据开盘主体的时候，置业者的选择机率将增大，而通常情形下，纯新盘的价格会比未来后期价格相对便宜，因此能让置业者获得相应优惠。 2、别墅、公寓物业明显增多 本月不仅开盘量多，且物业类型的选择上也明显增多。别墅和公寓这两种物业的开盘量约占总体的40%，这是前几月中未出现的。其中，公寓物业多为50年产权的商住两用形式，价格多以万元，甚至超过3万元/平米，总价较高。而别墅物业中，仅有天鹅堡?归墅是纯新项目，其它都是老项目后期，这也说明别墅物业只能依靠老项目增加供应量，土地开发的稀缺性越发明显，不过销售价格上，明显低于公寓。 3、五、六环外是开盘集中区域? 由于四环内的土地开发量越来越少，开发商们只能选择在五环外动工修建，因此，在未来的开盘量中，五环外的项目会占据越来越多的份额。在本月，开盘最多的是五六环之间的项目，从价格看，最低是和河居平层，仅7000元/平方米，最高的是保利西山林语和天鹅堡?归墅联排12000元/平方米，而六环外的项目，售价也达到了5000～8000元/平方米，就这些区域而言，价格还是明显过高。 二、本月新盘整体概况 从近几月的楼市成交情况看，热销现象似乎已经很明显，但是目前的楼市还处于动荡期，市场热销也仅靠某些热点项目的高成交带动。从今年入市热销的几个项目看，虽然价格也有明显增长，但是市场真实成交量还是很高。所以，一些楼盘在看到市场回暖的时候，都开始提高销售价格，以带动置业者的购买需求，但是从市场目前的发展情形看，如果房价增涨，置业者会变得更加理性，放缓置业时间。 本月开盘项目中住宅物业最多，其次是公寓和别墅，增长都非常明显，与上月相比，这两种物业的新盘量增涨接近50%。虽然本月新盘主要集中在五、六环外，但是三环内的项目比上月还是有明显增加，如中海紫御公馆、首创禧瑞都和FREE自由季，后两个项目都是纯新盘。随着项目的陆续开盘，未来这些区域的供应量会越来越少，四环外项目的供应量会加大，从目前四环外在售项目情况看，价格增长的趋势越来越明显。 三、本月新开盘项目区域分布 一部分毛坯交付的公寓，在售价上的差距就很明显，如河合居7000元/平方米，金泉时代13500元/平方米，金隅?可乐＋7500元/平方米等，从这些精装或毛坯的项目看，50年产权的项目较多，因此，如果从居住或投资角度看，成本较高。在今年热销的项目中，北京华侨城、中堂等在本月开盘就明显感受到价格的变化，在3月份华侨城的开盘价还在12600元，本月就上升到13000元，微调了400元/平方米，而中堂在今年1月份开盘时售价在12000元，本月开盘价就上升到14000元，每平米上涨了2000元，增涨幅度还是比较大的。 四、新盘项目热点商圈分析 亚奥区域 根据不同区域新盘项目价格的统计显示，海淀区本月开盘价格最高，由于周边集中了很多学校，有孩子的家庭都愿意选择在该区域安家，所以，购买需求就出现增长，促使住宅价格的不断上涨，本月海淀新开盘3个项目中，除了香溪度价格还未定外，其它两个项目保利西山林语12000元/平方米，中铁置业翰庭25000元/平方米，价格都偏高，因此拉高了本月新盘的整体开盘价格，如图4所示。 从整体价格走势情况看，昌平、房山、密云是开盘区域中价格最低的，均在10000元以下。其它区域的开盘价格都在10000元以上，不过，虽然本月开盘量较多，但是一些区域的开盘量很少，仅1个新盘推出，因此，我们所统计的价格，只以新盘价格为依据，但不能完全等同于各方位的真实价格水平。 海淀区本月开盘3个项目，价格18500元/平方米；崇文区开盘2个项目，价格17500元/平方米；朝阳区开盘7个项目，价格17286元/平方米；顺义区开盘3个项目，价格14000元/平方米；丰台区开盘4个项目，价格13088元/平方米；通州区开盘4个项目，价格10875元/平方米；大兴区开盘2个项目，价格10000元/平方米；昌平区开盘1个项目，价格8000元/平方米；房山区开盘1个项目，价格5200元/平方米；密云县开盘1个项目，价格4000元/平方米。 六、总结 5月份猛增的新盘量，可谓是今年入市以来规模最大的一次，在楼市成交出现回暖的时候，一些积压了很长时间的项目，也入市销售，说明开发商很看好目前的市场，因此部分项目在入市的时候就提高了销售价格，以烘托市场热销的氛围。不过从实际成交情况看，市场热销的项目都是去年或今年初成交量比较大的，而其它项目的意向成交虽然高，但是