《房地产企业营运资金管理论文》.doc

1前 言 1.1研究背景 营运资金是企业循环的血液，任何一个企业的生存和发展都离不开对企业营运资金的管理。营运资金管理是企业财务管理的重要内容，在现代化市场经济中具有非常重要的作用。我国大部分房地产企业近几年来将供应链管理理论引入到企业营运资金管理的研究中，提出“基于供应链管理的营运资金管理理论”和“供应链成本管理方法”等。本文从理论研究和案例分析两方面分析“房地产企业基于供应链管理的营运资金管理”理论及其应用。以及如何提高营运资金利用效果，加速资金周转，减少资金沉淀、流失、浪费，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。 1.1.1国外研究背景 目前，国外对营运资金管理的研究是基于企业价值最大化目的上的，在内容上经历了从单独流动的资金管理到整体营运资金的管理；在广度上转向供应链以及渠道管理的研究。国外对企业营运资金管理的研究范围已经由经营层面扩展到企业的战略和发展层面。 1.1.2国内研究背景 我国的研究方向主要集中在融资政策和鼓励政策两个方面，普遍缺乏对企业营运资金政策方面的研究，大部分的房地产企业也不具有正式的营运资金政策。当前房地产企业在如何有序的安排营运资金，如何处理好营运资金与其他资金的关系，以及如何筹集营运资金等方面缺乏一定的研究。因此，我国对于营运资金的管理仍然处于探索阶段。由于环境和制度等方面的差异，也迫切需要我国房地产企业找到适合自己的管理模式。 1.2研究的目的和意义 1.2.1研究的目的 本文研究的目的是利用营运资金管理的理论和方法，结合房地产行业的基本特点，从房地产供应链管理角度分析并总结房地产企业营运资金管理的重点和方法。 1.2.2研究的理论意义 我国企业营运资金管理理论和经验与国外相比有明显的不足，本文对此进行了比较，介绍了国外先进理论、实践经验和发展方向，以便指导我们的研究和工作实践。物流信息流资金流图1 供应链结构图 3.1.2供应链管理的含义 供应链管理是一种集成的管理思想和方法，它是基于“竞争—合作—协调”机制的，以分布企业集成和分布企业协调为保证的集成化、系统化管理模式。房地产企业处于供应链的核心地位，应当充分做好供应链管理，从财务管理的角度，控制预付、应付账款、存货等，这样可大大提高营运资金管理水平。 3.2房地产供应链基本结构图2 房地产企业供应链基本结构图 3.2.2房地产供应链构建分析 土地是房地产开发企业必不可少的资产，该资产价值优良十分有利于财务指标的优化。目前，房屋产品质量已不再成为竞争的主要因素，而能够对变化的市场迅速作出反应，在尽量短的时间内生产处适销对路的产品并控制成本已越来越成为各房地产商竞争的主要因素之一，基于房屋产品的特殊性，招标与合同管理是控制成本最有效的方法之一。现阶段许多精明的房地产商通过优化整合所有合作伙伴，建立长期合作，互惠互利并相互信任。从而节约时间成本。由于房地产商长期合作、关系亲密，在有效的激励机制和经营一体化目标的趋同模式下，设计公司将会从房地产商的利益出发，充分做好房屋产品的优化设计工作，从源头上控制成本的发生。资金成本降低，缩短开发时间周期，可显著提高营运资金周转期。 3.3房地产供应链产品生产准备阶段产品生产阶段产品销售阶段 图3 房地产企业供应链机构模型图 即构建开发商、供应商、设计上、承建商、营销策划公司、金融机构、物管公司及最终客户之间长期的战略合作伙伴关系，从而降低生产成本，提高企业面对市场的应变能力和客户服务质量，强化企业核心竞争力。为了便于成本分析，可简单地把商品房建造前后作为划分界限，将整个供应链划分为上游、开发商核心企业和下游。 基于房地产开发企业供应链机构特点，选取融合目标成本管理法和作业成本管理法的供应链成本管理新方法，建立新的系统结构，如下图： 图4 基于作业的房地产企业供应链目标成本管理系统结构图 图中上面的虚框是目标成本管理过程，包括目标成本预测、制定目标成本计划并对目标成本指标进行分解落实；下面的虚框是作业成本管理过程，包括作业成本计算、作业成本控制、作业成本分析与考核和作业流程的改善等。目标成本管理与作业成本管理的结合主要是通过目标成本指标的分解来实现，目标成本指标层层分解落实到作业水平进行控制及分析与考核，共同完成成本管理的过程。 将供应链的思想引入到房地产企业的成本管理，能降低供应链总成本、增强信息共享；通过这种合作伙伴关系，将非核心竞争项目分包出去，开发企业可以充分利用相关企业的信息资源和能力，共同抵御市场风险，使得各方获取更高的利润水平，房地产企业作为供应链上核心企业，要求具备足够的管理整合能力，也许要有足够的资金实力。 3.4房地产供应链 从购买土地到商品房上市销售，资金主要以三种形式存在，土地使用权、年内拟开发的土地和在建开发产品。其中作为土地