房地产企业资金筹集管理.ppt

231复利计息到期还本债券价值的计算P60到期还本的面值按市场利率的折现各期利息按市场利率的折现——以上二者之和即：盈余公积金（从净利润中提取）：根据其用途不同分为公益金和一般盈余公积两类。公益金专门用于公司职工福利设施的支出。一般盈余公积又分为法定盈余公积金（依公司法提取）和任意盈余公积金（依企业需要提取）企业提取的盈余公积可用于弥补亏损、扩大生产经营、转增资本或派送新股等。未分配利润：一是留待以后年度处理的利润；二是未指明特定用途的利润。010302留存收益的渠道3.2.4留存收益筹资资金成本相对普通股低（无资金筹集费，但有同样的资金占用费）不分散控制权增加公司信誉，提高举债能力优点：筹资数额有限资金使用受制约（如法定盈余公积）缺点：2.留存收益筹资的优缺点银行借款发行企业债券融资租赁商业信用3.3负债资金的筹集银行借款1短期借款时间短于或等于一年长期借款时间长于一年2是指企业向银行和其他非金融机构借入的期限在一年以内的借款。在短期负债筹资中，短期借款的重要性仅次于商业信用。优点：短期借款可以随企业的需要安排，便于灵活使用，且取得也较简便。突出的缺点是短期内要归还，特别是在带有诸多附加条件的情况下更使风险加剧。010302041.短期借款（1）短期借款的种类按用途：生产周转借款、临时借款、结算借款按偿还方式：一次性偿还借款、分期偿还借款按利息支付方法：收款法借款——利随本清贴现法借款——先扣利息加息法借款——一次付贷，分期等额偿还本息按有无担保：抵押借款、信用借款短期借款的取得举借短期借款，首先必须提出申请，经审查同意后借贷双方签订借款合同，注明借款的用途、金额、利率、期限、还款方式、违约责任等；然后根据借款合同办理借款手续；借款手续完毕，企业便可取得借款。01有效期通常为一年，也可根据情况延期一年通常为银行的非法定性义务信贷限额（协议规定的允许借款人借款的最高限额）02法定义务，企业须对为使用部分付出承诺费周转信贷协定P5503企业要保持借款额一定百分比的最低存款余额补偿性余额（2）短期借款的信用条件（2）短期借款的信用条件借款抵押贷款金额一般为抵押品市值的30%~90%利率较高；动产抵押需收取抵押品管理的费用偿还条件到期一次偿还；贷款期内定期等额偿还以实际交易为贷款条件其他承诺提供报表、保持适当财务比率等等借款到期时支付利息发放贷款时就先扣除利息收款法贴现法分期等额偿还是采用的复利计息收取方式按名义利率和贷款本金计算出本利和，平均分摊到各偿还期内，不考虑时间价值加息法（3）短期借款的利息支付方式长期借款是指企业向银行或其他非银行金融机构借入的使用期超过一年的借款。01主要用于购建固定资产和满足长期流动资金占用的需要022.长期借款（1）长期借款的种类按提供的机构：政策性银行贷款、商业银行贷款、信托投资贷款、从财务公司取得的各种中长期贷款等等按有无担保：信用贷款和抵押贷款按用途：基本建设借款：用于新建和改扩建等基建项目专项借款：如更新改造借款、大修理借款、科技开发借款、小型技术措施借款、新产品试制借款、出口专项借款等等独立核算、自负盈亏、有法人资格1经营方向和业务范围符合国家产业政策，借款用途属于银行贷款办法规定的范围2借款单位具有一定的物资和财产保证，担保单位具有相应的经济实力3具有偿还贷款的能力4财务管理和经济核算制度健全5能提供项目投资的可研报告，资金使用效益及企业经济效益良好6企业自筹资金不少于总投资的30%7（2）长期借款的申请条件规定企业流动资金保持量，保持偿债能力限制支付现金股利和再购入股票，限制现金外流限制资本支出规模，不允许随意变卖固定资产限制其他长期债务，防止其他优先求偿权定期向银行提供财务报表不准在正常情况下出售较多资产，保持开发能力如期纳税和清偿其他到期债务，防止被罚款或产生滞纳金不得提供其他的抵押或担保，避免被牵连负债不准贴现票据和出售应收账款，避免或有负债限制租赁资产的规模，防止巨额租金限制企业偿债能力（3）长期借款的一般性保护条款01贷款专款专用02不准企业投资于短期内不能收回资金的项目03限制企业高级职员的薪金和奖金总额04要求企业主要领导人在合同有效期间担任领导职务05要求企业主要领导人购买人身保险等等（4）长期借款的特殊性保护条款筹资风险高筹资数量有限借款弹性大（用款条件可洽商）限制性条款比较多，制约了企业的生产经营和借款的作用借款成本较低（对比发行债券）筹资