雅居乐海南清水湾个案分析.doc
海南雅居乐清水湾
根本信息
开发商
海南雅居乐房地产开发
代理商
无
规划设计
景观美国EDSA、泰国LEMNACOLTD建筑RTKL、WATG
物业管理
雅居乐物业管理及第一太平戴维斯物业
工地位置
陵水清水湾
售楼处
清水湾海边营销中心及全国各地设13个接待处及三亚
公开日期
09年
工程进度
金色果岭、蔚蓝海岸已现房、瀚海银滩在建
交房日期
金色果岭、蔚蓝海岸年底交房，瀚海银滩明年年底交房
环境分析
区位优势
?清水湾与三亚同处于热带地区，有着相同的气候、环境条件，是大三亚经济旅游圈旅游地产最重要组成之一。其海岸线长达12公里，总体规划1.5万亩，总投资逾200亿，在规划上超越以往单一的开发模式，实行统一规划、统一开发、统一管理，高起点打造，未来将建有6家超五星级酒店，3个18洞国际滨海高尔夫球场，两个贵族游艇会、海洋体验展览馆、温泉疗养、国际风情购物街等国际顶级湾区配套。由雅居乐地产携手国际金融投资机构摩根士丹利共同开发，为中国的高端财富群体打造满足于旅游、投资、养生和度假于一体的国际豪宅社区。其超美的滨海资源、宏伟的开发规模、高端的市场定位、国际级的规划设计和配套设施，并随着海南轻轨高速列车明年建成及三亚环城高速公路修建，清水湾影响着整个大三亚乃至海南旅游地产的格局，成为海南建设国际旅游岛的重要工程之一，是海南东海岸线上最具竞争力的复合高端大盘。
区位劣势
清水湾属于陵水县管理范围，不属于三亚，目前陵水县根底设施较为落后，治安、效劳水平极差，周边附近没有成规模的生活配套设施，清水湾作为高端大盘，只能依托于三亚市作为其配套。再者陵水县的品牌度、知名度根本无法跟三亚相提并论。清水湾版块只是依靠自身配套，结合其自身资源，从购房者需求角度说，只适合于度假、短期过冬，不适合于长期生活养老，目前没有形成居住、生活、养老过冬的人气。另外工程开发周期长，在开发商追求利益最大化情况下，规划当中的高端配套无法保证，目前开发商只开工一家五星级酒店，其他五家酒店、游艇配套都没有进入实质施工阶段。
产品分析
基地面积
15000亩
建筑面积
金色果岭9.4万㎡，蔚蓝海岸14万
幢数楼层
355栋别墅、洋房公寓8～11层、3栋23～26层住宅海景公寓、4栋18层酒店式公寓
规划户数
金色果岭241栋、蔚蓝海岸约1219套，瀚海银滩3814户
土地年限
70年
绿化率
46.5%
建筑密度
瀚海银滩13.8%，各组团不一
容积率
，各组团不一
物业类型
果岭别墅、洋房、住宅海景公寓、酒店式公寓、海景别墅
停车位
只租不卖
主力面积
果岭别墅240～398㎡，住宅公寓120、182㎡，酒店式公寓77、95、海景别墅297㎡～1414㎡、海景住宅公寓99、111㎡
面积配比
户型
面积
户数
配比
蔚蓝海岸
小2R
约86㎡
270
22%
大2R
107㎡、120㎡、
147㎡、158㎡
869
71%
大3R
182、209㎡
80
7%
翰海银滩
酒店式公寓
大单间77.2㎡
1080
38%
一房二厅95㎡
864
31%
二房二厅110、120、
175、169㎡
864
31%
住宅
二房二厅99、97、110㎡
432
48%
公寓
三房二厅240、263、322㎡
344
39%
四房二厅304、322、333㎡
116
13%%
别墅
297～1414㎡
114栋
100%
金色果岭
联排
240㎡
94
39%
四拼
274、320㎡
48
20%
独栋
311、370、398、567
99
41%
附加值
配套
三个18洞高尔夫球场、6家超五星酒店、温泉谷、2个贵族游艇会、海洋体验展览馆、民族风情村、主题商业街、温泉入户、咖啡厅、阅览室、网球场、游泳池、健身房等生活配套
智能化
IC智能感应系统、红外线监控等，不同组团不同的智能化标准，相对高端工程来说，其智能化水平低。
建材
国内中高级品牌建材。
设计
风格
建筑风格
欧式风格、西班牙风格等
园林设计风格
热带风情园林
总体
布局
瀚海银滩经过引进内海建设港湾码头、湖泊、依水而建别墅，高层住宅位于主题公园中间，左为四栋高层酒店式公寓，没有景观的规划为商业长廊。各组团独立管理，独立设计，不同组团不同档次定位，根据资源而定。
产品
特点
产品亮点
果岭别墅设计为跃式客厅、叠层花园、270度大飘窗。海景别墅借鉴泰国别墅风格。所有产品多为大户型，没有小户型，定位相比比拟高端，大户型大开间，最大视觉观景。通过合理规划，每一组团独立管理，通过人造景观与自然资源结合利用，建设商业区并配备各种度假生活配套设施。
产品缺点
由于开发商旅游没有成熟的复合地产开发经验，其的产品定位受其内陆开发模式影响，开发出来的产品创新不高，产品没有根据市场而定，如瀚海银滩的产