海南陵水雅居乐地产清水湾旅游度假区考察调研报告-3.doc

15 - 1 - 蔚蓝海岸社区实盘及精装修样板房参观体验及调研结果 蔚蓝海岸基本数据:　　 总户数：847户（一期664户） 栋数：35栋 商业配套部分：7栋，住宅部分：28栋电梯洋房（一期22栋） 　总用地面积：270亩（176682㎡），总建筑面积：141395.38　　商业配套7栋总面积：28028.81㎡，住宅首层商铺总面积: 7620.4㎡　　容积率：0.726，绿化率：40％　　停车位：770个（地上：573个 地下：197个） 　　一期22栋共664户,有一梯两户, 一梯三户, 一梯四户,和一梯六户四种类型, 面积从80.63㎡208.93㎡不等, 其中两房两厅共448户,面积从80.63㎡161.98㎡,占总比的67.46%， 三房两厅共216户,面积从118.72㎡207.3㎡,占总比的32.54% 参观完滨海的瀚海银滩精装修样板房院落群，清水湾销售人员的带领我们参观了蔚蓝海岸和金色果岭项目的实盘及部分样板房。蔚蓝海岸小区是一个独立商业设施+高层商住+部分点式高层围合的复合型小区，商业街及商业广场占掉了一小半的地块规划用地面积。目前基本完成建筑物及环境景观的施工。如前面所叙，蔚蓝海岸小区的住宅户型、商业建筑的平面及造型大量照搬雅居乐在华南地区其他地区的建成项目，以求达到尽快实施落成的目的。商品房精装修交楼标准。 蔚蓝海岸定位为轻快的乐活小镇，位于金色果岭组团南侧，步行至海滩也仅需20分钟左右。该组团占地约17万㎡，总建筑面积约14.8万㎡，由28栋8-11层电梯洋房组成，商业配套共7栋，一期推出建筑面积从80㎡-208㎡不等，以两房和三房为主。该组团南北走向，西临36米宽的景观大道，南、北面是高尔夫球场，东面田园风光。在规划设计方面以景观为主导（周边高尔夫球场、田园风光、内部园林景观），结合地形的特性，保持原有地貌，采用现代城市设计手法布局，建筑由低至高圈层点式布置，依次布置2层-3层-9层-11层的建筑，即保证每户住户都能获得良好的景观和开阔的视野，又提高了住户的私密性。极力打造热带度假风情；景观中心是2万㎡的大型水体主题公园，与整区的主干道及高尔夫球场相映成趣，同时提供了大量的亲水平台、湖畔步道、水岸的湖畔商业街等成为整个组团人群聚集的区域；设计中运用了水景、泳池等的造园手法，提供给人们浓厚的热带旅游度假生活氛围。该组团日后是比较成熟的商业街区、配套完善、生活氛围理想的组团。 一轮参观下来，总体感觉蔚蓝海岸属于中档楼盘的标准，和我们在华南地区见到的大多数雅居乐同级别的楼盘的风格和标准基本一致。但我们更多注意到的是一些可能是因各环节都高强度压缩策划及设计周期，以及赶工期带来的不足。 首先，该社区的规划方式注重空间的通透和环境景观的渗透，但对建筑的朝向布置不甚考究，宽松的用地条件和较低的容积率的条件下，绝大多数户型给布置成东西向很是不妥。据我们了解海南当地人选择商品房比较注重南北朝向，对东西晒比较反感。但考虑到清水湾项目基本是休闲度假社区性质，投资型购房客可能就对这方面的缺陷就存在一定的容忍度。在用地西北侧的商业中心沿清水湾大道布置了面积颇大的湖面，但不受商业设施干扰的用地东南侧独立塔式住宅区，住户数较多，大多数无法分享该商业区湖面景观，仅在围合院落中心有一个下沉式的面积仅300平方米左右的小型泳池。该区因远离海滨，目前只能依稀远眺一条线状的远方海景，将来海滨一线的建筑建设完成后，也几无海景可言。规划中住宅社区没有设置完全人车分流，除了处商业建筑地下停车库外，在用地中规划了几处集中式地面停车场，但也有部分停车场地沿组团内道路深入到组团环境中。其实宽松的用地条件可以适当布置一些周边式的停车场地，既可以做到完全人车分流，又能方便住户就近停车返家。 蔚蓝海岸社区户型图 所有住宅楼栋皆为9-11层的塔式小高层，一梯两户到一梯六户布局。架空层、大堂、电梯厅等公共空间尺度比较适宜，采光、通风对流效果普遍比较理想，信报箱、可视对讲、公共有遮蔽区域座椅设置都颇为人性化，架空层还做了简练大气的木色条格吊顶。但这些公共区域缺点就是存在装修过渡的缺点，有的大堂面积不大，运用的空间分割太多做法也略嫌复杂，墙地面砖铺装种类和花色过度繁多，天花板吊顶也做得极其复杂，反而显得空间琐碎，格调小气。不如适当作一些减法，运用简练整体的材料表现大的空间形体，在关键的基础点缀一些精致豪华的做法既可，反而更能体现出高雅的品味。 蔚蓝海岸的很多公共空间装修有些过度，但用料和做工还比较到位。 在几套样板房的参观过程也注意到，其户型设计虽然承袭一些雅居乐地产其他建成楼盘的既有做法，但也存在没有针对新的项目条件、新的区域地理气候做仔细优化，也没有充分借鉴瀚海银滩项目新设计户型的一些优点。可能是节省造价