物业管理细化实施方案.doc

物业管理细化实施方案 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 物业管理细化方案 理念和定位: 导入“无人化”、“氛围化”物业管理，维护和保持“绿色安全环保”社区概念，实施智能化、集约化的联邦分权化集团制物业管理。 组织构成： 1．中央管理平台。管理口径采取联邦集权晋报制，对各权利部门进行权力分化，进行日常的制度化管理，对社区的各个物业环节进行优化，阶段性地拟定出可执行的方向。 2．社区文化（氛围）管理。负责渗透和维护“绿色安全环保”的概念，工作重心致力于演绎和丰富小区的社区文化，阶段性的进行社区文化活动。 社区生活配套管理。对小区的民用生活配套开展维护和提升服务，并将这种服务模式渗透至住户的生活中去，展开个性化服务，如对住户的草坪和汽车进行私家护理等等。 3．社区配套管理。对社区的景观配套和包括会所在内的公建配套进行管理，监督和引导住户共同维护社区公共配套的完好率，并保证这些公共生活资料保持最佳状态。 4．社区智能管理。对社区的局域网进行管理，并根据小区智能化物业的内容，增容和完善智能物业的内容和具体服务功能。 5．社区安保管理。主要在原有智能化安保系统的保障下，进行全面的人员化安保，加强住户的该方面的心理保障和满足感。 小结—联邦分权化组织的物业管理公司，要求有强大的中央机构，同时具有全面的集权管理和拓展的能力。 从小区的物业要求来看，应该加强物业管理的平台操作水平，从内部先进行扎实，并在制度、管理、财务运作、人力资源、物业文化、物业形象、技术渗透等方面进行到位地建设，为将来实现快速的物业模式融入（联邦分权化）和执行小区的即定社区概念（绿色安全环保）奠定坚实的基础。 导入程序: 前期介入（前期）——移交接管（销售过渡）——后期管理（交付使用） 物管范围: 物业管理的范围：为全体业主和住户提供社区服务和配套服务，在实际操作中，物业管理服务按本案工程周期应分为交付前和交付后两个阶段来进行： 1．小区交付使用前，物业管理公司的服务对象是大业主，即小区的开发商—中国女子置业团队，此阶段的服务内容包括： a. 从物业管理的角度，就小区别墅单体的结构设计和功能配置提出建议。 b. 制定物业管理计划包括计算管理份额。 c. 制定小区物业管理中心的组织机构。 d. 制定物业管理工作程序并提供员工培训计划。 e. 制定第一年度物业管理财务预算。 f. 参与小区的工程监理。 g. 参与小区基本公共配套的购置，并提出公共配套组成的基本框架。 H. 协助开发商参与后期工程（承建单位）的总体验收。 i. 拟定小区的物业管理文本。 2．交付使用后的物业管理对象是小区的个体业主和住户，基本内容包括以下几个方面： a．小区建筑物（别墅、会所）及公用设备的维修保养。 b．小区物业的安保事宜和相关保险事务（与保险公司协调）。 c．为小区住户提供周全的保安服务，健全和完善社区的安保设施。 d．维护社区环境的清洁卫生，定期作好社区的清洁服务。 e．为小区的绿化设施作好环境保养和维护。 f． 处理小区住户的紧急事故和民事纠纷。 g．处理小区的住户投诉。 h．进行小区物业管理的财务管理。 备注—根据小区的业主的特殊要求还应提供相关有偿服务，包括：代理别墅租赁业务、户内家用电器和生活设施的维修、家庭清洁服务、送餐服务、邮递和其他类型的商务服务等等。 人性化服务： 为了举办活动、与住户建立良好的关系，一个别墅区，包括所有功能，都应只有一个服务商，提供全方位的物业管理服务，正所谓一体化、一站式。 设立与酒店前台大致一样的客户服务前台，并设立在方便住户们经常使用的地方，比如会所大堂。 设立双门道，将住户与访客分开。因为访客多为有车族，访客多时会妨碍住户的进出。 设立感应门闸，方便任何时间住户的进入。 别墅一般施工周期都比较长，故应设立专用施工人员通道。 经理层都应在住户进出、在园区内活动时，经常出现在住户前。有如酒店的大堂经理、餐饮经理，他们都是在最多人时一定要出现。除了控制大局，还是给住户看见，作为服务的主人翁，为他们亲自提供服务。 项目经理、开发公司应为其提供园区内的居住方便，8小时的薪酬付出，24小时的服务。 不断举办各种园区内、园区外、采摘、参观、郊游活动。虽然参加的人不多，却是住户们自豪的点点滴滴。 不断提供各种方便，包括设立狗厕所。停电时为每家冰箱提供干冰等。 门口、地下室、车库、一分钟步行之内、不得少于1个停车位（最好有2个车位）。 特色贴心服务： 热线服务 1