郑州建业森林半岛老房子商业项目定位报告.ppt

以城出世 万象新天 【租售策略组合】 组合原则 组合策略要点——之一 组合策略要点——之二 组合策略要点——之三 组合策略要点——之四 组合策略要点——之五 组合策略要点——之六 2. B区：挪威森林 功能定位：迪厅、重金属酒吧 主要选择品牌：可以就近选择郑州本地较具知名度的品牌 3．C区：红馆 功能定位：休闲娱乐美体保健，概括为“七馆一平台”。（七馆：健身馆、美丽馆、婚艺馆、家艺馆、文化馆、国宴(养生)馆、私藏馆；一平台：城市精英、名流名仕生活商务平台） 主要选择品牌：金夫人摄影楼、英派斯健身俱乐部，其它诸如水会、SPA等休闲品牌，但要考虑到某些品派对经营面积的要求加以选择性地筛选。 4．D区：巴厘岛风情 功能定位：具有东南亚风情的热带餐饮 主要选择品牌：焦叶餐饮、傣妹火锅等 5．E区商业部分：第五大道 功能定位：潮流精品购物 主要选择品牌：ITAT品派折扣店，部分国内知名服饰的品派专卖以及其它潮流性精品购物等。 6．F区商业部分：左岸 功能定位：较为纯粹的咖啡厅、轻摇慢摇型酒吧、交友酒吧，或者档次较高的全国性或跨国连锁品牌，还可以考虑在此设立一个有点规模的红酒专卖中心，因为法国巴黎左岸也盛产葡萄美酒 主要选择品牌：星巴克、Babyface、阿伦故事等，像星巴克能不能开到地段如此偏远的地区，还是一个很大的挑战，需要在实践中及时灵活地调整政策，但可以努力做个尝试。 7．G区：徽州风情·江南水乡 功能定位：老房子主题餐厅 主要选择品牌：首当其冲，要选择一家有实力有口碑有品位的徽菜馆进驻为该区的主力店。这个区域是我们项目中体现多风情价值的最核心区域，是七大主题中的重中之重，需要向市场隆重加以推介，使本项目多风情的核心价值最大程度淋漓尽致地加以凸显出来。 6．2 对一些貌似重叠的业态划分的原则诠释 1．在“挪威森林”和“左岸”重复出现了酒吧的业态排布，在这里需要说明：“挪威森林”中的酒吧主要是重金属酒吧，而“左岸”中的酒吧主要是较为轻盈的酒吧；“挪威森林”里的酒吧偏向本地品牌，而“左岸”中的酒吧偏向为连锁品牌；“挪威森林”里的酒吧偏向中档，而“左岸”中的酒吧偏向为高端。 2．在“塞纳河畔”和“左岸”中都出现了咖啡厅的排布，对此，我们要加以说明的是，“纳拉河畔”中出现的咖啡厅主要表现的是西餐的正餐功能，而在“左岸”中都出现的咖啡厅主要体现出来的是纯粹的咖啡功能。 3．在“巴厘岛风情中”，我们可以加入其它一些活辣的菜系进入，并无损于这一风情的定位原则，比如，川菜等西南菜系皆可加入到这一方阵。 4．而在“徽州风情·江南水乡”中的菜系也不仅限于徽菜，苏菜、浙菜甚至豫菜都可以并入其中，由于这些菜系是以江南菜系为主，适度的包容并不会影响区域功能的细分定位。 6.3 功能区域细分定位以及业态初始排布的图示 我们对上述图表的一些补充性描述： 每个区块全部以切合它们的业态风格来进行命名，比如：老房子整个建筑移自徽州；餐厅取材于左岸与咖啡有不解之缘；塞纳河畔与西餐息息相关；挪威森林与酒吧有密切的联想关系；第五大道则是高品质购物的典范。 2. 各区块组团的命名与业态充分考虑到它们各自所需要和所拥有的景观要求，比如塞纳河畔、徽州风情·江南水乡和左案都与水系息息相关，而它们在项目中的位置都依傍于水景，这种搭配非常协调和默契。建议做好园林景观，比如，为了凸显“巴厘岛风情”的业态特色，可以种植一些东南亚背景的花草树木。 第七章 目标客户群定位 7.1 投资客户群 从投资动机来看： 商铺客户细分分析主要通过置业用途来划分，以纯投资型客户为主，自买自用型客户、购置保值型客户为辅。 1．纯投资型客户 客户来源：以郑州本地客户经济雄厚者为主，其他地区客户为辅； 购买目的：保持资金增值能力，主要考虑商铺的升值潜力； 行为特征： 为方便其资金周转及规避风险，倾向选择首期款较少、按揭年限高的物业。 资金周转及风险 对发展商的品牌整合力信任度较高 发展商品牌 风险低，投资回报率高的项目对其投资最具吸引力。 物业租金回报率 规划良好、商业气氛浓厚、成熟度高的地段所建物业往往成为投资客的首选。 物业升值潜力 整体市场投资氛围、银行利率和交易费用等因素会影响其投资决策。 宏观经济环境 有一定的投资不动产的经验，甚至相当一部分有投资房地产的经验。 投资经验 主要用于短线炒作或长线投资，待价而沽。 投资目的 投资型客户行为及心理特征 注重因素 2．自买自用型客户 客户来源：以郑州本地客户为主，其他地区客户为辅； 购买目的：自己购买，自己经营； 行为特征： 考虑户型间隔是否实用，停车、仓储的便利性，装修标准及商业配套设施内容。 物业质素 考虑地理位置是否优越，商业配套设施、公交设施、周边消费能力、统一管理、人流量、物业档次和社会安全度等。 地理位置及周边配套 反复比较，