森林半岛地产项目商业部分定位报告.ppt

版权声明 信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南与湖北接壤，素有“三省通衢”之称，是南北经济文化交流的重要通道。辖4区（浉河、平桥、羊山、南湾）8县，总面积18915平方公里，总人口780万。市区面积43.2平方公里，市辖区人口216.1万，市区人口43.67万。 人口环境状况-劳动力资源丰富，劳务经济已成为信阳农村的支柱经济 。  经济环境分析 信阳人均GDP、商品零售额、人均消费支出处于较快的增长阶段，居民消费潜力正在递增。 消费者特征分析 市区商业供应特征分析-商业格局 本项目位于信阳市南湾区南湾湖风景区附近 地块四至：周边路网发达，但临街面偏离主干道南湖大道 宗地位于南湾区，中环路以东、松树坦路以南（以上道路皆为规划道路，目前为水泥小路），形状大致为不规则正方形，长宽均约398米，地势起伏较大，高低落差约为24米。 宗地南隔一土路为水利局家属院，西边隔规划中的中环路是信阳市南湾管理区南湾村，东边隔规划中的松树坦路是南湾管理区松树坦村。 目前该宗地现有原水泥厂拆除的部分建筑垃圾及未拆迁的家属楼和居民，该宗地有一泄洪渠（宽度约为10—18米）贯穿整个地块。 地块周边现状—商业氛围不足，商业形象参次不齐，但社区配套完善 街区价值分析：地块不临入市主干道，目前车流、人流不畅。 总结：本项目属于城市边缘小型规模社区型项目 餐饮专业人士访谈 超市及茶楼专业人士访谈 休闲娱乐专业人士访谈 总结： 商业部分SWOT分析 本项目商业不仅满足社区及周边需要，还要着眼于服务整个城市及项目周边景区。 商业业态定位 本项目业态主要根据项目周边业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。 业态定位的重要影响因素 特色商业区提供城市的精品休闲娱乐、餐饮为一体的综合性休闲社区。 社区型商业提供完善的生活配套，完美解决日常生活需求。 商业业态规划区域 便民服务区业态：便利店、医疗诊所、银行、药店、美容美发、干洗、冲印等。 本项目商业业态定位 产品定位要基于市场和客户需求 产品定位 项目总体量建议：合理规避风险，仅在沿街面排布6000-7000㎡ 招商建议 六 项目定位建议 本项目规划小区约20万㎡，入住人口预计超过5000人，而周边1000m内生活人口更达2万人以上，本项目主要使命应该是满足其日常生活需要。 周边环境及城市发展规划决定了本项目以满足社区及周边需要 项目位于国家4A级景区南湾湖，从区位上而言应当承担一定的城市功能。 商业功能定位 社区性功能 区域性功能 商业业态定位 周边业态现状 周边商业现状：周边社区配套完善但整体规模较小、档次较低、缺乏特色商业。 城市规划：信阳的城市主要发展方向是向北、东扩展，项目所处南湾 区未来主要以发展旅游业为主。 潜在客户需求：项目商业将承担项目配套、服务城市与辐射周边的三重功能，业态规划上需要有针对性考虑。 通过上述分析，本项目商业规划为： 特色商业+社区型商业 主要包括两大区—— 娱乐休闲餐饮区和便民服务区 商业业态定位 位置：小区南湖大道小区入口处； 功能：区域性； 对象：服务周边社区乃至辐射全城； 业态：集休闲娱乐、餐饮为一体的综合型中高档洗浴中心，提升并补充现有商业形态； 规模：3000㎡左右； 形式：1-2或1-3层街铺、大店，保证充足的停车位。 商业业态定位 中高档综合洗浴中心 高档餐饮 配套服务型商业： 社区超市、医疗诊所、药店、美容美发、干洗、蛋糕房、 社区餐饮等。 位置：在小区入口左边临街； 功能：为社区增值，展示社区形象； 对象：服务社区内业主以及周边居民； 业态：便利店、医疗诊所、药店、美容美发、干洗、冲印等； 规模：以一般城市居住区标准推断，面积不超过4000㎡； 形式：1-2层底商或街铺。 商业业态定位 南湖大道 小区主入口 商业业态定位 特色商业区业态：集休闲娱乐、餐饮为一体的综合型中高档洗浴中心，提升并补充现有商业形态。 规模较小，服务邻里 以社区临街街铺为主的商业形态 位于社区周边临街，主要服务于社区或者社区附近居民的商铺 1-2家品牌主力店带动适当规模 以临街街铺、少量集中商业为主的商业形态 休闲、娱乐（综合洗浴中心）、餐饮功能 条件 区域型商业 定位 社区型商业 商业业态定位 商业产品定位 项目商业部分以街铺为主，以街铺为主要价值点； 产品形式上，社区配套商业以1-2层结构街铺为主， 特色商业大店以1-3层结构挑高产品（如洗浴） ； 访谈显示，经营者最认可临街独立产权街铺。 特色商业 置于小区主入口的两端， 1-2或1-3层结构，2500-3000㎡，以综合性洗浴中心或高档餐饮的形式，通过品牌效应和特色经营来拉动整个街区的人流，提升商业价值。 社区型商业 以街铺形式