房地产中介行业发展历程和趋势.ppt

房地产中介行业发展历程与趋势 冯浩 1、二手房概念 2、房地产三个级别市场划分 3、二手房中介发展历程 二、当前环境下的思维与对策 二、当前环境下的思维与对策 三、新店选址与布局配置 开店常见问题 门店拓展标准报告 门店拓展标准报告 新开门店保本点测算 分店业绩承诺书 门店布局规划 四. 如何采最多的房客源 房源开发 社区开发 客源开发 房客源分配与运用 公盘制是大趋势 房客源分配比例建议 房客源运用关键词 房客源运用节点 六、多店协作与冲突仲裁 深圳中介区域管理框架 同区域多店合作 跨区域合作 冲突仲裁(撞盘落定) 总则: 客户下定金同时分行经理将合约内容发至区域秘书处 ¤ 撞单原则 ¤ 优选原则 撞单原则 冲突仲裁(撞盘落定) 先下定者 价高者 反签者 针对业主 针对客户 A、 90M2以下物业会涨价—回报率 B、 90M2以上物业会涨价—物以稀为贵 七、成本控制与预算 开源节流是企业永远的话题; 中介公司成本结构; 中介公司利润10-15%是正常的行业利润率; 中介公司规模的影响； 成本控制建议; 成本预算; 优化业务流程,提升工作效率; 开源节流是企业永远的话题 中介公司成本结构 人力成本:20% 广告成本:8~10% 门店租金:10% 后勤: (行政、人事、财务、品牌、信息、法律、高管)：10% 水、电费用：3% 耗材（纸、杯、洁具、维修）：1% 分摊（装修折旧与设备折旧）：5% 提成：28% 利润：13% 中介公司利润10~15%是正常的行业利润率 中介公司规模的影响 成本控制建议 预 算 八、优化业务流程，提升工作效率 流程是优化 固化的循环 九、业务运营模式：港式为王 九、业务运营模式：港式为王 九、业务运营模式：港式为王 九、业务运营模式：港式为王 九、业务运营模式：港式为王 九、业务运营模式：港式为王 1 保证公司制度最大化 2 双方业务员所属经理充分协调沟通 3 严禁恶性竞争,否则双方分行经理均受罚 4 如有异议, 向区经协商处理 90M2以下物业会降价 —供大于求 针对业主 90M2以上物业会降价： 1、交易成本 2、获利变现 没业绩时成本很要命; 成本控制了，业绩却不能提升 业绩提升了,却赔了钱; 大手大脚不行,小手小脚不可,合理开源,科学节流 5~30家：利润率8% 30~50家：利润率10~12% 50~80家：利润率12~18% 80~120家：利润率20~25% 120~200家：利润率25%以上 规模放大 风险增加 规模放大 成本降低 A B C 规模不大 成本偏高 每月部门 成本一览表 耗村类 部门定量 人工定编 管理人员 保底线 业绩和利润 成本控制建议 1 2 3 4 5 提前两月作预算 明确网点规划 分析市场，政策动向 预算是最好的计划 签署责任书 预算 先推标准再定流程 流程确定组织结构VS组织架构确定流程 举例： 交易流程 突出快、准、狠、贴 追求选美原则 注意团队作战 强调优胜劣汰 1、港式管理与狼性文化 成本高，短期难见回报 追求后发制人，独享渔翁之利 追求市场绝对占有率，讲究人均创收 2、港式经营讲究高举高打，后发制人 A、人力资源 3、高效、优质、庞大的后勤保障体系 B、行政、人事 C、IT信息 D、企划、培训 E、品牌、战略 F、财务 G、按揭与售后 后勤保障占总业绩 的10%~15%左右 4、管理层级繁多，目的在于发展储备 XX总监 XX总监 XX总监 XX总监 XX总监 XX总监 XX经理 XX经理 XX经理 XX经理 * 房地产E网 * 房地产E网 * 房地产E网 LOGO “ Add your company slogan ” 房地产E网 一.地产中介行业发展历程与趋势 1 二手房概念 2 房地产三个级别市场划分 3 二手房中介发展历程 4 未来趋势 Pre-owned House 正确译法 Existing House Second House 土地市场 → 一级市场 发展商预售楼盘→二级市场 小业主转让物业→三级市场 合同制经纪公司 雇员制(店面)经纪公司 加 盟 特点: 经纪人自负盈亏,佣金一般公司拿少数(30%-40%)， 经纪人拿多数 （60%-70%）,佣金制度五花八门，个人作战，公司多法律风险。 特点: 底薪+提成+福利 规模化、量化式 管理，淘汰率高 团队作战 特点: 形式多样化， 收取加盟费或合作 制，在北方有一定 市场。 4、未来趋势 雇员制（店面） 港式、台式各领风骚， 南派港式，北派台式 加 盟 店 A、房价上扬，成交活跃 B、各大中介公司不断 扩充网络 C、各大中介