房地产专业知识分析.doc

房地产与建筑专业名词 房地产 包括房产和地产，指由土地、建筑物、构筑物及附着在他们之上的各种权益所组成的 综合体。房地产是由物质实体和权益两部分共同组成。 房地产权益 指房地产权利人对房地产占有、使用、收益和处分的权利，以及由上述权利产生的其 他物权，如抵押权等。 土地的所有权 土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。我国实 行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地制度。 土地使用权的获取方式 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前在惠州已经实行“招拍挂”的方式进行，即 以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让。 生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平 水通、电通、路通，场地平整。 房地产证 房地产权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。 五证四图二书 《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施 工许可证》《商品房销售（预售）许可证》《总平面图》《立面图》《楼层平面图》 《分户平面图》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。 土地使用权出让年限 居住用地70年；工业用地，教、科、文、体及综合或其他用地50年；商业、旅游、 娱乐用地40年。 拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采用货币补偿方式。 土地成本的构成： 土地出让金和拆迁费用。 土地出让金： 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用 者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。 产权种类： 房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。 房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、 “土地使用权证”两种证件 房地产的类型 按用途划分 住宅房地产 商业房地产 旅游房地产 工业房地产 农业房地产 特殊目的房地产 按收益划分 收益性房地产 非收益性房产 按市场性划分 出售的房地产 出租的房地产 营业的房地产 自用的房地产 房地产市场等级分类 一级市场：以土地所有者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者和使用者的交易 市场，一般为国家（主管部门为国土局）发展商。 二级市场：指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、 土地转让、抵押等房地产交易，一般双方为发展商与购房者。 三级市场：指在二级市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易，一般双方为所有 者与第三者。 公房： 也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在 住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 使用权房： 由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公 房。共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 外销房： 由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房 可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。 内销房： 由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可出 售给当地企事业单位和居民。 预售的条件： ⑴ 已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。 ⑵ 持有《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》。 ⑶ 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上， 并已确定施工进度和竣工交付期限。惠州规定，多层或以下建筑必须主体完工后 方可申请商品房预售许可证。 ⑷ 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议 ⑸ 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 房地产市场的主管部门 国土局：代表国家行使土地所有者的权利，以及对地产市场、行业管理的政府部门。 房产局：代表国家行使房屋所有者的权利，以及对房产市场、行业管理的政府部门。 房产局产权登记处：专门办理房地产初始登记、迁移登记、抵押登记、变更、继承、 赠与等手续的部门。 公证处：国家的证明机关，是指提供法律的机构 按揭的含义： 又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体指具有完全 民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可 的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。 房地产抵押 债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人） 提供债务履行担保的行为，房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。 契税： 指房屋所有权发生变更时，就当事人所定契约按房价的一定比例向新业主（产权承受 人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。 期房期房现房 所谓现房是指准现