房地产业企业所得税政策讲解.doc

房地产业企业所得税政策讲解 新文件的出台背景 改革开放以来，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。因此，加强和规范房地产开发企业税收的征收管理十分重要。 从房地产开发企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。但是，由于现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。 为此，2003年度，国家税务总局下发了国税发[2003]83号文，加强了房地产开发企业所得税的征收管理，规范了房地产开发企业的纳税行为。但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，国税发[2003]83号文的一些规定已经不能适应客观经济形势的变化，必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在这个背景下制定出台的。 83号文件执行至今，房地产业的企业所得税仍存在诸多问题，主要有： 1、缺乏完工标准。由于缺乏完工标准，会造成以下几种现象： 一是不能及时结转成本； 二是预售收入不能及时结转为实际收入； 三是不能依法申报缴纳所得税。 2、伪造或高估房地产成本。这主要体现在： 一是多列利息支出； 二是多列预提费用； 三是混淆成本对象界限。 3、利用关联关系转移利润。 一是成立房地产销售公司，利用国家税收优惠政策，通过转移利润以达到减税免税的目的。二是成立自己的施工公司，通过提高或降低施工价格，多或少结转施工费用达到转移利润的目的。 三是关联企业之间的预收预付采用一直挂帐等形式，不结转或少结转成本费用，以达到转移利润的目的。 4、企业之间相互利用共同偷逃税款。如开具假的施工发票，充当施工成本。所得利益双方按比例分配。 5、税收征管难度较大、税收制度不完善。 6、地方政府干预过多。 为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，最近，国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），自今年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）同时废止。 二、新旧文件的不同点 对照原来的国税发[2003]83号文件，新文件主要在以下几个方面进行了补充、修改和完善： 一、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整。国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。 二、规定了开发产品的完工标准。国税发[2006]31号文第二条第一款规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。之所以对开发产品完工标准进行界定，主要是考虑到当预计计税毛利率高于实际利润率时，房地产开发企业往往会对已完工开发产品积极结算成本，相反，一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况，这种积极性就不存在了。因此，必须从税收角度规定开发产品的完工标准，以保证国家税收不流失。 三、对开发产品计税成本标准作了原则规定。开发产品完工以后，按什么标准结算成本就成为下一步税收征管工作中至关重要的一环。开发产品不同于标准化的工业产品，其成本对象的确定具有不可比性、多样性和复杂性等特征，个案特征比较明显，因此，开发产品结算既不能简单地套用一般税收原则，也不能完全按会计制度执行。为了防止开发企业通过随意确定成本对象或混淆成本界线等方式逃避纳税义务，为成本对象的准确、合理计量提供基础，应单独制定房地产开发企业的计税成本标准。因此，根据房地产开发企业计税成本标准涉及的内容比较多、问题也比较复杂的情况，国税发[2006]31号文规定了计税成本结算的一般原则、主要成本项目的核算方法和扣除标准等三方面内容。 四、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程