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[Table_Header]2024年1月12日

宏观报告

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房地产长效机制：集体住房新模式

核心观点：

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2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住

房租赁市场发展的意见》。对于租赁住房市场建设的支持聚焦供给端，涵盖全链条

融资需求：开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、经营性贷款。

住房租赁团体购房贷款的意义和影响：

1.消化房地产库存.盘活存量住房，加速房地产去库存，防范化解房地产风险，但

房地产进入趋势性的去库存仍需要房地产销售端的企稳。我国商品房待售面积自

2022年开始上升，特别是其中的住房待售面积上升速度较快。截止2023年11月，

全国商品房待售面积6.5亿平方米，其中住宅占48.7%，待售面积约3.2亿平方米。

2.盘活存量存款.盘活企业和事业单位存款是延续央行盘活存量资金和防止资金空

转的思路。机关团体存款增速自2022年开始快速上行，支持部分事业单位批量购

买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，可以部分盘活约36万亿元的机关团

体存款。

3.支持“三大工程”.对于保障性住房租赁建设的支持是央行落实完善住房租赁金

融政策体系的重要行动，也是其对于“三大工程”的支持，有助于逆周期稳经济增

长。央行近期多次强调“为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金

支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式”。12月央行已重

启PSL，可能用于“三大工程”的支持。2024年房地产的增速对于经济增长仍有重

要影响，稳定房地产市场有助于逆周期稳经济增长。

4.解决“新市民、青年人”住房稳就业。金融支持住房租赁市场发展的政策意图是

解决大城市“新市民、青年人等群体住房问题”，在稳就业已提升至战略高度的背

景下，有助于促进就业。2023年的中央政治局会议，中央首次提出“稳就业提高到

战略高度通盘考虑”，我们在《从“战略高度”理解政治局会议精神和政策方向》

的报告中指出，这次表述从顶层战略层面确认了中国宏观政策调控的“锚”从此前

单纯的关注经济增速转向了就业，GDP目标未来更多发挥预期管理的作用。

总之，有利于推动租赁住房建设，探索集体住房新模式，构建房地产长效机制。中

国房地产的新模式无法完全照搬他国模式，也并非上世纪我国历史上的福利分房制

度，而是结合历史经验的新探索。现阶段通过住房租赁团体购房贷款的模式激活部

分企业和事业单位的存量资金推行“宿舍型保障性租赁住房”，即是一种尝试。

证券研究报告

一、何为“住房租赁团体购房贷款”

1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房

租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号）。对于租赁住房市场建设的支持聚焦

供给端，涵盖全链条融资需求：开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、经营性

贷款。

本次意见中明确提出的对于“团体批量购买租赁住房”的融资需求，鼓励商

业银行“在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发

放住房租赁团体购房贷款”。央行的结构性货币政策工具“租赁住房贷款支持计

划”可能会加速落地推进，引导商业银行加大定向投放。开始可能采用规模有限

并在少数城市试行的方式，如果效果较好可能会扩大规模并在全国范围内铺开。

“住房租赁团体购房贷款”与“租赁住房贷款支持计划”不同

根据《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，“住房租赁团体购房贷款”

的用途是“团体批量购买租赁住房”。“对于企业和符合条件的事业单位依法依规

批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业

依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，

鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，

发放住房租赁团体购房贷款”。

租赁住房贷款支持计划是央行的阶段性货币政策工具。“按照国务院常务会

议决定，2023年2月，人民银行创设租赁住房贷款支持计划，在重庆市、济南市、

郑州市、长春市、成都市、福州市、青岛市、天津市等8个城市开展试点，支持

市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。试点支持对象为开发银行、工行、

农行、中行、建行、交行和邮政储蓄银行共7家全国性金融机构。对于符合要求

的贷款，按贷款本金的100%予以资金支持。实施期为2023