关于“功能区”划分.doc

（十三）：关于“功能区”的划分 1）房屋从总的角度划分为住宅和非住宅； 2）住宅中含集体宿舍和集体公寓； 3）当一栋房屋由住宅与非住宅组成，就要将其划分为不同的使用功能区域； 4）功能区的划分是按照房屋使用单位的性质划分的； 5）功能区的划分按GB/T.17986.1-2000表A6的8大类28小类来划分； 6）例如：商业用房中有很多办公室，你不能把它划分为办公功能区域，诸如此类的划分功能区要定位准确； 7）当一栋房屋中有多个不同的功能区混杂在一起，那么就是一个多功能区（也叫复合功能区）； 8）在复合功能区内再分单功能区； 9）单功能区内如果有层，层内有户（套，或多户套），户内可能有大团结户，小团结户等，都可以理解为类似于一个小功能区，按照级别来进行划分。 因此，功能区的含义包括以下几个方面： ①他与房屋的某一部分用途有关； ②他与房屋的某一部分的产权单元有关； ③与在同一用途下不同产权单元中有共有面积的相关； ④与一栋房屋中有多个现在用途有关； ⑤与在同一功能区内有各自不同的更小的独立小单元有关。 （十四）、大型房屋的分摊： 1）定位该房屋是否为一栋； 2）划分功能区； 3）确定共有面积的部位名称； 4）将这些共有部位定位在栋、复合功能区、单功能区、层、户（套）、团结户套； 5）再按本第11、13条的方法分摊。 （十五）、大型房屋的分栋： 1）国标中的定义未对新出现的大或超大型房屋的分栋问题提出明显的规定； 2）国标对“栋”的定义明确得过于简单； 3）上一节的关于“栋”的定义尚未说完全，需要补充； 4）本文说的大型房屋是指面积几万平方米或几十万平方米面积、裙塔楼相连、多功能的、有的还是一具有中央花园性质的封闭式的，特殊得像一个小区的房屋； 5）这类型的房屋有以下特点：地下基础设施可能是同一个整体，基本上有大型的地下室、车库、人防设施，也有不是一个基础的，也有利用主房屋之间的间隙地底作为地下基础设施的等等； 6）如何对他们分“栋‘呢？除在上一节关于房屋分栋中定的原则以外，还补充如下： a)地面上是独立的、而地面下是一个基础的，可以单独分栋，地下的共有面积作为为多栋服务的用房进行处理； b)裙塔相连的、且地下是一个基础、又没有明显的分割基础、而且又是同期规划、设计、建成、图纸是一个的，那就是一栋； c)小区式的、中央花园式的特大房屋按前两原则分栋； 7）以上方法的分栋原则（与第一节结合）就形成了“栋”的定义。 （十六）、人防工程的分摊 全国的人防工程的分摊有以下几种情况： 1）人防工程的面积一定得计算，不放入全栋的总面积中； 2）人防工程不掺摊全栋共有面积，不被分摊； 3）包括平战结合的人防工程参摊全栋的共有面积，加上自己的面积从总面积中扣出，放在一边。 4）笔者赞成后一种。因为笔者认为应该确定面向弱小群体，采取使住户分摊最小原则。 （十七）、房屋的“外挂”与“外贴”： 1）所谓房屋的外挂是指房屋的外墙主体外用装饰材料（如玻璃，大理石等）挂起的、并用一些构配件将其固定在主体墙外一定距离的另外一个装饰墙面； 2）所谓外贴是指外墙主体外墙面上与主墙体紧密贴在一起的贴面装饰材料（如瓷砖、贴面砖等）； 3）前者计算面积时，只计算到主墙体的外表面；后者计算面积时要注意在规划设计时有其贴面设计，计算到贴面外墙面；无设计时，计算到外墙粉刷面外沿； 4）房屋内的装饰面是不计算墙的厚度的； 5）这是国标的原义； 6）如果“外挂”与主墙体之间有另一结构柱紧密相连，而其又无主墙、他本身就是外墙的，可以算到其外，测绘人员一定要分析清楚。笔者认为，外墙的粉刷厚度是要算面积的，因为测量的根本所在是实际尺寸，而不是设计尺寸。 （十八）、关于“阳台”的若干问题： 1）目前的国标中阳台的品种只有两种、封闭与不封闭； 2）加上出现了有盖与无盖； 3）在规划设计部门图纸中设计确定、凡是为阳台的，均按其确定面积；4）因为国标对房屋建筑面积的定义有一个原则的错误即“房屋建筑面积系指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯，且具备上盖，结构牢固，层高2。20米以上的永久性建筑”； a）它最后差几个字就是，“的面积”； b）地下室本来就有上盖，不能和其他的附属物阳台等并列； c）原行标CH5001的规定中与现有国标的定义本来就没有什么原则的区别； d）笔者在关于《国标》几个重大技术问题的探讨及解决方法的第4部分中已经阐述了大部分观点，笔者仍然认为是应该那样解决的； 4）强调一点就是，原对阳台的面积是没有“盖”一说的，现在发展到有”盖”一说，应该尊重这一说；即：全盖的（不封闭）半算，大半盖的按盖的一半算，小半盖或无盖的不算； 5）坚持一点的就是，在主体结构（或者主体墙内）以内的类似阳台的、或是用主柱围成的阳台