购房者该了解的知识——来自房地产销售代表培训资料.doc

住宅面积辞典 　　住宅的面积对购房者而言非常重要，因为商品房的单价动辄成千上万，面积上的毫厘之差就会给购房者带来很大的经济损失。但是住宅面积问题又非常复杂，非专业的普通购房者往往很难搞清。在此，我们从有关概念和几点需要注意的问题两方面为您做一些介绍，希望能对您进一步了解这一问题有所帮助。 　　1．房屋建筑面积：是指房屋各层面积的总和。 　　2．套（单元）内建筑面积套（单元）内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 　　其中，住宅使用面积是指住宅分户门内除掉墙、柱等结构部位所占面积之外的全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、厅、厨卫、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等； 　　新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。各套（单元）之间的分割墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分割墙及外墙均为共用墙，按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙以全部面积计。内墙装修厚度均计入套内墙体面积； 　　凹阳台及封闭式阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台按其水平投影面积的12计算建筑面积。 　　3．整栋建筑物的公用建筑面积整栋建筑物的面积－各套（单元）套内建筑面积之和－已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车库及人防工程等建筑面积。将整栋楼的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，即是该楼的公用建筑面积分摊系数。用您的套内建筑面积乘以该系数，即是您应分摊的公用建筑面积。 　　4．销售面积即是购房者所购买的套（单元）内建筑面积与应分摊的公用面积之和，这是和购房者利益最息息相关的概念。 　　5．房屋的使用面积与销售面积之比为建筑的平面系数。 细说房屋面积 　　“房屋面积”，这一个本来很平常的数学概念，却在传媒的炒作中备受人们关注。房屋面积在现实生活中是以商品房销售面积、房改房面积、产权登记测量确权面积、“房屋公正面积”等具体概念出现的。按说“长乘以宽便等于面积”，这是小学生都懂的常识。可是它们之间怎么会出现如此严重的大的差异呢？究其原因，是这些不同的房屋面积的不同含义使然： 　　———房改房面积。这是在房改售房过程中出现的一个面积概念。由于房改房数量大，房改推进迅速，不可能逐户丈量面积后才进行售房。于是采用一种简便的方法，即用一户住房使用面积乘以一个系数，如北京为使用面积乘以1．333即为该户房改售房的建筑面积。由于房屋结构多样，平面设计不一，这样的套算，与实际的差异就在所难免，这也就是一种正常的事情了。 　　———商品房销售面积。这是开发商在销售商品房（现房或期房）时，用于销售房屋和计算房价使用的计量依据，大多以设计图面积作销售面积。由于施工过程中有更改设计、施工工艺、用料等诸多因素影响，购房者拿到的房屋与按设计图销售的面积也多有出入，这也是正常现象。 　　———产权登记测量确权面积。《城市房地产管理法》规定，国家实行房屋所有权登记发证制度。为确定权利的范围，必须对依法登记的房屋进行勘测丈量，计算面积，并在产权证书上记载和绘制平面图。由于产权证书是国家法定证书，产权登记测量确权面积便是具有法律效力的依据。当然产权测量、面积计算必须符合国家的法规规范。 　　从上面的分析来看，产权登记测量确权面积应当是房屋的最权威的法定依据，所有面积应当以它为准。按理前面两种面积应当与它一致。但实际却是： 　　———房改售房面积是按一定系数套算出来的，而产权登记确权面积则是逐户实际测量得出的，二者当然不同。对此应当在房改的有关政策中作出说明并规定：房改售房计算房价时以房改售房面积计算；核发房改房产权证书则以产权登记确权面积为准。二者不能等同。 　　———商品房售房面积，按照建设部关于商品房备案登记的规定，开发商备案登记后，产权管理部门即进行勘测丈量，得出每一单元房屋的面积。这一面积既是销售面积，也是产权登记发证面积，二者便是一致的，不存在差异；未备案登记销售的商品房和预售商品房，其面积与产权登记测量面积必然有差异，这种差异亦属正常现象，不属于误差。为避免这种差异和解决这一差异引起的问题，首先应当在房屋销售办法和买卖合同中规定一定的差异范围，在差异范围之内，互相找补；超出则多退少补。核发产权证书则以产权登记部门测量的结果为依据。这样既承认了房屋面积差异的客观性，同时又确立了产权登记确权测量的惟一性。 　　———至于所谓“房屋公正面积”，需要强调的是，计量监督只相当于“公平秤”，公平秤复称时应有买卖双方在场，任何少一方的缺席裁判，应该是无效的。 　　另外关于所谓“误差”是对同一房屋施测时，遵循同一标准规范，超出规范允许误差范围的测量结果才能称之为“误差”。不能把上述不同概念之间的差异混为一谈而用什么“公正面积”去纠正。 什么是套内建筑面积 　　一、成套房屋的套内建筑面积(GB