房地产行业信用评级方法.PDF

房地产行业信用评级方法 房地产行业信用评级方法 大公国际资信评估有限公司 2017 年2 月 房地产行业信用评级方法 目录 引言 1 第一节 房地产行业信用风险特征 3 一、行业界定 3 二、行业信用风险要素 3 （一）企业分化4 （二）土地储备规模及价格4 （三）区域风险不平衡4 （四）公司管理与治理 5 第二节 房地产行业信用品质分析 6 一、偿债环境 7 （一）产业政策 7 （二）信用环境 7 （三）产业成本变动 7 二、财富创造能力 8 （一）需求动力 8 1、供需及价格变动 8 2、城市化进程 8 （二）产品竞争力9 1、规模与市场地位9 2、产品线及配套服务9 3、项目分布 10 4、库存去化及招商能力 11 5、土地获取能力及土地储备 11 6、公司战略与管理 12 （三）经营性盈利和财务实力 12 1、资本结构 12 2、资产质量 13 3、盈利能力 13 4、现金充足程度 14 5、外部财务弹性 14 四、偿债来源 15 五、偿债能力 15 房地产行业信用评级方法 第三节 房地产行业风险映射 17 （一）企业规模 19 （二）土地储备 19 （三）资本结构 20 （四）盈利能力 20 （五）现金充足程度 21 房地产行业信用评级方法 引言 房地产行业是我国重要的支柱与民生产业，随着城镇化建设的推 进，城市住房需求持续增长，房地产行业成熟度不断提升。 中国的大国经济、发展中经济、成长型经济、转型中的市场经济 等特征及中国的资源禀赋决定了中国企业的信用风险形成机制与发 达国家的信用风险形成机制存在一定的差异。当今国际发达国家的房 地产行业市场随着城市化进程已进入成熟阶段；而我国房地产除作为 国民经济的支柱产业外，还面临的常态格局主要是调控，其中涉及信 贷政策、金融利率、税收、住房结构以及土地政策等多方面，直接或 间接对房地产行业发展产生一定的制约影响，进而导致我国房地产企 业的信用风险与国外发达国家房地产企业的信用风险存在着一定的 特殊性。 大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）结合中国国情， 深入分析中国房地产开发企业信用风险形成的特殊性后，制订大公房 地产行业信用评级方法，主要目的是帮助评级报告使用者了解大公在 评价国内房地产开发企业信用风险时所考虑的因素及基本思路，增强 信用评级的透明度，以便使用者更好的识别和防范信用风险。 本方法由以下三个部分组成： 第一部分对房地产行业进行界定，并归纳现阶段及未来一段时期 内房地产行业信用风险的主要来源，即政策影响、企业分化、土地储 备、区域风险、公司管理与治理等。 第二部分确立房地产开发企业信用分析框架。即通过对包括城市 化进程、行业政策环境等偿债环境进行风险评价，确定房地产行业的 整体风险水平；并结合对企业禀赋、管理与战略、财务实力的评价， 以确定企业在房地产行业的相对信用风险水平；最终得出房地产生产 1