房地产泡沫与银行信贷研究.doc

房地产泡沫与银行信贷研究 房地产泡沫与银行信贷研究 王永鑫 东南大学经济管理学院，江苏南京（211189） 摘 要：房地产业具有“第二金融”的美称，其开发和购买资金大部分来自于金融机构，大部分市场经济不发达的国家，房地产融资主要依靠银行。由于房地产是一种投资产品，在利率较低和金融约束放松的宏观经济条件下，会增加人们投资于房地产的热情，甚至形成群体投机行为和房地产泡沫。我国房地产投资近几年仍然高速增长。银行信贷在支持我国房地产业蓬勃发展的同时，也相应积累了了大量的风险。本文将对我国房地产和银行信贷的关系进行研究，最后针对防范房地产泡沫给出一些意见和建议。 关键词：资产价格；房地产；泡沫；银行信贷；金融市场 中图分类号：F830.7 1. 引 言 近年来，在我国房地产市场迅速发展的同时，有关房地产市场是否过热，是否存在严重泡沫问题的讨论日趋激烈起来，各个方面远未达成一致。经验表明，房地产泡沫危害极其严重，它使得资产价格发生扭曲，资源配置失衡，从而威胁整体经济的健康发展。房地产业自身的特性及其与银行的密切关系，又进一步加深了金融系统的脆弱性，更有甚者将极易导致银行资金链条的突然断裂，引发金融系统性危机，危害金融安全。房价的迅速上升和崩裂，不仅引爆房地产泡沫，还对居民的财富与消费生产产生重大的不利影响，造成社会整体福利的下降。因此，研究房地产泡沫与银行信贷的关系问题具有十分重要的理论意义和现实意义。房地产业是一个高风险产业，它高度依赖金融市场的信贷支持。如果信贷支持过度，将促使房地产业的非理性投资增加，房地产价格上涨过快，最终超过消费者承受力而导致房地产泡沫。 银行体系是非常脆弱的。金融泡沫是增加银行体系脆弱性的一个重要因素。金融泡沫膨胀将和银行信贷规模扩张同步。由于金融资产泡沫的膨胀使银行通过提高借贷利率获得了丰厚的利润，这也就使银行有进一步降低储备金的动力，这种道德风险削弱了银行体系的防范风险能力。 同时，受泡沫膨胀所造成的虚假繁荣和信贷需求大量增加的影响，银行除了以高利率从国内市场吸收存款外，还会向国外金融机构进行短期融资。银行信贷资产在房地产业的聚集速度可能是所有类型贷款中最快的。就现象本身来说，房地产泡沫并不一定意味着出现银行危机，银行危机也不一定意味着房地产泡沫的发生。但是，这两种现象在很多情况下都是相伴相随的。无论是发达国家还是发展中国家，无论制度安排如何，二者都具有非常显著的关联性。很多国家和地区在20世纪的最后20年里，都有过银行信贷在房地产业的迅速扩张及其后的房地产泡沫破裂的痛苦经历，如美国的房地产泡沫和储蓄贷款业危机、日本泡沫经济的崩溃和东亚金融危机。 2. 有关资产价格泡沫模型述评 泡沫这个词在金德尔伯格《帕尔格雷夫经济学大辞典》中的经典定义是：泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或者一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上涨会使人们产生价格还要上涨的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖获得利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。伴随着价格的上涨常[11]常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。 - 1 - //.paper.edu 从严格意义上来讲，经济学对商业银行与金融资产价格泡沫相关性问题的真正关注始于20世纪70年代。在此之前，相关领域研究主要集中于引起金融资产价格波动的市场交易主体行为，即投资者行为问题。不过，如今大部分讨论该问题的文献都要首先提及Irving Fisher (1933)的“负债-通货紧缩”模型, 并认为这一模型实际上开启了金融资产价格泡沫的理论先河。Fisher在分析了1837年、1873年美国经济大萧条和始于1929年全球经济危机的基础上，认为一国出现过度负债（over-indebtedness）和通货紧缩（deflation）问题是金融市场动荡的根本原因，而信贷市场失常又是导致经济大萧条的基本原因, 即当借款人（厂商） 出了问[2]题时, 便会引发金融市场连续冲击和累积效应, 从而使整体经济出现衰退。尽管该观点被广泛应用于大萧条时期经济衰退原因的解释中，比如，Keynes(1936)的“选美博弈”(beauty contest）模型对Fisher的观点进行了理论深化，但其有关信贷市场行为对金融市场负向效应的讨论，对后来的相关研究产生了持久而深远的影响。 Hahn，(1966)、Samuelson，(1967)、Shell-Stiglitz，(1967)、Blanchard、Watson，(1982)、Granger-Swanson，(1994)分别运用鞅过程理论解出了证券市场的理性泡沫解。在有效市场假设下，Blanchard and Watson，(1982）建立了一个“理性泡沫模型”，从理性预期的角度证明：在有