#房地产营销策划资料精选#2011年12月曲靖市师宗县龙凤山庄·2期—藏龙营销推广方案@策划任立峰 .ppt

本案销售遭遇瓶颈的最大问题是，没人上门，我们需要迫切解决的问题是，让更多的人上门。因本案营销中心距离县城有一定距离，且交通不够便捷，“守株待兔”无疑是“坐以待毙”。因此本案因采用“走除去策略”，把产品亮在更多人的眼前。 走出去策略 建议：在县城中心人流量多的地方，增加一个售楼部，并有项目专用的看房车停于新售楼部处备用，随时把目标客群送至项目，感受实景体验。 下放周边乡镇学校、医院、政府、煤矿等地定点宣传。 本案的另一个硬伤是，交通不便捷，影响到了生活居住品质，且项目体量较大，业主在平常生活中，进城极为不便。 改善性策略 建议：设立一路公交车，4—5辆全城循环流线路程，满足小区业主交通方便。改善型的配套能让项目在消费者心中的城边项目形象大大改观，心理接受度大大提高。（可以与城市交通部门申请赞助） 从目前项目内部景观环境来看，虽然开发商企业在做景观时花尽心力，然而，目前小区内现有的景观和品质项目应有的基本不搭调。我们在吸引更多的人上门口，作为现房销售，景观成为留住目标群体的第一印象杀手锏，作为一个别墅项目，如果连景观都无法震撼购房者的心灵的话，是无法让购房者为这样的别墅买单。 内功性策略 建议： 1、补全目前项目已有的绿化景观，让绿化成为真正上的绿化，以免让购房者现房体验看到的都是建筑。 2、提高小区内物管服务品质，以人性话的服务留给购房者良好印象。 项目现场的售楼中心，本案营销过程中的重要战场，很多成功与失败都在其中。作为一个别墅项目，营销中心很大程度上就能反映整个项目的品质。从目前项目的营销中心来看，很多功能不全，前面我们提到，别墅销售中心不能只做为一个功利场所而存在，更应该以一个家的感觉、休闲娱乐放松的场合。有着优美的旋律、咖啡的香味，这才是拥有别墅产品所需要的尊贵感。 提升性策略 建议：营销中心设立饮料、咖啡领取处，随时为客户献上爱心的一杯。别墅销售，一半是卖产品，另一半是卖服务。好的服务往往能起到意想不到的效果。 因项目是师宗县唯一的坡地别墅项目，我们的目标群体多为公务员、事业单位领导阶层。因此可寻找当地政府机构、公务员、事业单位合作，利用小团购的方式快速去化产品，回笼资金。 团购策略 内外兼备，则水到渠成。 说明： 宏观政策的不松绑，导致2012年楼市无法预期，按目前市场状况来看，2012年市场转机的幅度不会太大，因此我们在计划销售周期时，充分考虑了目前的市场状况，以及2012年的市场预测。 销售周期 2012年1月 第一阶段 形象再造 2012年2月 第二阶段 产品解读 2012年5月 第三阶段 强销售期 6月—13年2月 第四阶段 持续热销 0% 0% 完成30% 42套 70% 85套 90% 共127套 后续10% 14套 在市场情况不明朗下，从项目正式销售，10个月时间预计完成90%的销售任务， 绿化建议 完善目前项目已有绿化，并能保持绿化的完好性，真正体现项目的品质。 VI重述 涉及项目形象用品，如纸币、楼书、提袋等用品重新涉及，以达到与别墅产品相符的形象表述。 宣传渠道 目前师宗县城很少有户外广告，而做为本项目为师宗县占地面积400亩的大盘，本应有户外宣传来告知项目形象及认知度，拦截有效目标群体。 销售建议 项目不应平常暗淡零散的销售，应制造销售热点，以免拖长销售周期，有损项目市场形象。 在县城中人流量集中的地点租用第二个营销中心，因项目地理位置较远，上门客户较少，如果不能引导客户上门，项目很容易被时间给拖垮，“只有主动出击，才能占尽先机。”。 谢谢 他们是： 私营企业家 煤矿老板及管理阶层 公务员 企事业单位领导及管理者 教育机构领导及管理者 他们来自： 师宗县县城 周边乡镇 这是一部分专属圈层的人群，总因为有着某些关系，而相互认识。 □ 精神层面—他们是这样的一群人 ★ 他们在社会交往中，比较注重关系，往往把生意、工作结合进生活来，因其工作环境和经营事业往往接触更多对自己有帮助的人，该类人群比较看重“面子”，喜欢被别人尊敬，并时刻追逐着工作、事业、生意的方向。 ★ 他们比较实际，精神多寄托在对自己工作、事业有帮助的人群身上，或是更高层领导、或是事业合作伙伴。 客群属性 □ 生活层面—他们是这样的一群人 ★ 生活阅历比较丰富，对事物的判断性较强，生活中喜欢对同一圈子的人较为关注； ★ 关注城市经济发展，强调自己的人际关系和见解，非常看重外在能够体现身份价值的东西，比如别墅、轿车等一系列较为奢华的东西，对待生活有一定的炫耀心理，并乐意和身边的朋友分享自己的成