保障房设计说明.doc

规划设计概况 1. 区位与环境 岳阳市房地产管理局城陵矶保障房小区位于岳阳市岳阳楼片区，规划总用地面积49747平方米,合74.58亩。该地段处于岳阳市中心区与城陵矶港区的中间地段，车程距市中心及城陵矶港区均在20分钟左右，起着承上启下的作用，发展潜力巨大。基地内场地经过平整,总体地形比较平缓。目前基地中间除有一栋两层和一栋五层民用房外，其余均为推平待建土地，适于保障房小区的建设。。 2．现状及交通 基地东西北三面为城市支路围绕，其北为汨纺路（红线宽度15米），西距城市主干道冷水铺路东侧路缘石200米，东离107国道西侧路缘石900米，东为东泰路（红线宽度25米），西靠朱家路（红线宽度15米），对外交通比较便利。基地北边为长城职业技术学校，西边为汨罗纺织印染厂岳阳分厂，南边为自然状态民房、水田，总体环境较好。 3．项目功能构成 本项目主要功能由三个部分构成：第一部分是廉租房，需提供住房数在700个左右；第二部分是公租房，需提供住房套数240个左右；第三部分是安置房，需提供住房套数400个左右。 二、规划依据 1．《中华人民共和国城乡规划法》 2．《城市规划编制办法》 3．《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93 2002年版） 4．《岳阳市城市总体规划》 5．《岳阳市城市规划管理技术规定》 6. 1：500现状地形图及其电子文件。 7．国家、湖南省、岳阳市有关的法律、规范和条例。 三、规划构思 1、项目设计定位 设计定位可概括为；“以实现最优化利用资源为目标，建设成为具有舒适质量的、以廉租用房为主的居住生活小区。”突出“以人为核心”的原则，注意处理好住宅建设与人居的关系。 本着可持续性发展的原则，土地资源的利用应当最优化，最大化。保障房小区的设计亦应当如此，最大、最优的利用资源，关系目标价值最终的实现。这就要求以最优方式利用每一块土地，将土地资源的价值作为小区布局的重要因素，让最有价值的设施占据最有增值潜力的空间，最终实现小区的开发与购房者双方收益的最大化，使二者取得最佳点上得平衡。 2、问题与策略 1）高密度开发与居住舒适性 本项目可建设用地有限，开发廉租房、公租房、安置房三者住宅总套数却在1300套以上，且以多层住宅为主，有限的土地和尽可能提供多的住宅之间的矛盾，是需要设计解决的核心问题之一。 策略：遵循合理利用每一寸土地、节约用地的原则。 充分利用场地进深，进行合理规划，以一梯四户为主，在占地不大的情况下多布置住宅，同时利用南边界线的起伏，对住宅进行错位布置，争取每一寸空间，使布局更加紧凑，减少了土地资源的浪费。同时，在保留的5层住宅前，基地中间位置，布置中心绿地，提供户外活动场所，利于资源共享，提高居住质量。 2）如何满足功能需求 本项目功能相对复杂，由3大主体功能构成（廉租房、公租房、安置房），且还需完善相关配套设施。一方面为了尽量满足住户需求，对多层住宅的渴望，这对营造好的居住环境造成一定的困难。另一方面，各个功能区应保障相对独立，又不失整体性，这就对规划设计提出了更高的要求，如何灵活的规划布局关系到项目的顺利实施。 策略：因地制宜、三位一体 经过多轮方案比较评定，设计人员首先在地块靠汨纺路一侧划出三个安置房用地（因北边临路，在离界变化不大的情况下，布置小高层，可安置更多的住户），综合考虑了其开发时序较后、功能独立、整体空间形象等因素；而廉租房用地和公租房用地因类型相似，占地较大分布与南北中轴左右，并分别在东泰路和朱家路上设置了单独出入口。这样三者相对独立，又互为整体。同时在临街住宅下设置裙楼，解决相关的配套设施。项目整体布局合理，利于建设实施。 3）经济可行性与标志性 保障性小区不同于商业开发小区，在投资规模上、美学要求上无法与之相比，但不等同于保障性小区就要拘泥于形式上的单一和粗陋，应注重多方面的创新与节约，形式的组合来创造高品质的小区形象。 策略：立足本土、简约而不简单 建筑形式与立面在湖南本土住宅的基础上进行创新，立足于现代简约风格，减少不必要的装饰，用鲜明的色块组合构成整个小区的清新形象。建筑高度从南至北，逐步升高，形成有序的空间组合。各向沿街界面呈现出基本韵律，并依据功能划分，使临街的一面建筑呈现出连续性与开发性。 四、总平面规划 1．功能结构 规划方案由以上推理演变而来，以多层为主，小高层与多层相结合，配合完善的绿化景观系统与道路系统，将地块划分为多个组团，并组合成院落——小区级的空间组织结构。其功能结构主要分为以下三个部分： 1）安置房组团 该组团分为三块，分别位于汨纺路与东泰路和朱家路的交汇转角处，一线展开。共布置了8栋小高层住宅，与其他组团有城市道路和人行消防通道分离，形成较独立的空间院落。因其高度，既能共享小区的良好景观资源，又减少了与其他组团的干扰；同时明快的色彩、动态起伏的