江苏昆山房地产《XX商业广场》整合策划方案.docx

???????????????????????精品 料推荐??????????????????? 江苏昆山房地产《 XX 商业广场》整合策划方案 《XX商业广场》整合策划方案目 录 一、 江苏 XX房地产市场发展概述 ◎ XX 的房地产随着 XX市的经济攀升得到迅速的发展， XX市 1998 年、 1999 年和 2000 年商品房竣工面积分别为 51.9 万平方米、 54.02 平方米和 61.68 万平方米， 2001 年为 62.2 万平方米。 ◎ XX 市商品房施工面积 1998 和 1999 年基本持平，分别为 70.3 万平方米； 2000 年商品房施工面积达 74.79 万平方米，增幅为 54.9%，2001 年为 92.2 万平方米， 2001 年增幅最为明显。 ◎ 随着住房制度的改革和深化， 1998 年商品房销售面积为 28.46 万平方米， 1999 年为 28.18 万平方米， 2000 年为 43.24 万平方米，到了 2001 年剧增为 64.8 万平 方米。 ◎ 自去年来 XX市的房地产价格持续上扬， 楼市出现了空前的火爆。 有些项目刚刚 破土动工，预定者已蜂拥而至，据统计商品房价格上升值为 2000 年的 1800 元/ 平 米攀升到 2001 年的 2300 元/ 平米，增幅达 27%，大大超过了 13%的年均增幅， 一些 楼盘甚至涨幅达到每平米千元以上。 分析：房价的大幅上扬，预示着 XX居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道， 但也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分，主要表现在： 1.XX 人均可支配收入增长缓慢； 1 ???????????????????????精品 料推荐??????????????????? 2.XX 人均居住面积已超过国家标准，居住以不是昆山主要矛盾； 投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素； 4.2001 年 7 月前国有土地的买卖操作不规范， 自 2001 年后的人为因素导致房价上 涨因素较多； 那么，以上泡沫的成分的存在是否影响未来 XX房地产的价格走势？我们认为短期 内（ 5 年内）不会影响，这主要及与以下理由： 1.XX 的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结， 其作为重要外资投资区域的优势不会改变。 因此，保障地产升值的主要动能： 资金、 人流将继续存在； 2.XX 房价是上海的 1/2 ，苏州的 2/3 ，因此还有价格的上升余地； 而上海申博成功， 带动迁移资金流动，离上海最近的 XX肯定得到惠顾； XX本地企业也会意识到即将 到来的投资高潮，从投资环境和和成本分析的角度看， XX已较苏州有更大优势， 势必在 XX打下坚实基础； 主要依靠外来投资制成的 XX经济，有了可持续发展的基础，那么房地产的投资 回报也就有了保障，除非周边市场（上海、南京）发生重大转折， XX房地产市场将保持原有运行轨迹； 苏州近年来火爆的楼市也对 XX的楼市产生了影响，成为导致楼价提升的原因； 楼盘品质的逐年提高以及新型建材的应用造成房地产开发成本的增加， 也市楼价上涨的原因之一。 昆山市商业概况： ◎ 商业业态 2 ???????????????????????精品 料推荐??????????????????? XX经济以“外向型”为主，第三产业比重不断增长，商业发展呈蒸蒸日上之势。 XX的商业是以老城区为基础向四周不断延伸，市场渗透力极强，表现为以沿街一 条线的形式呈“条状商业带”格局， 目前，商业体系仍以人民路商业中心为主， 整 体发展属于“第二代商业”业态。 ◎ 商业特征 ◎商业核心区相对较为集中，但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少， 目前仅以“人民路”和“亭 * 路”为主，且“亭 * 路”商业繁华程度较弱； ◎商业表现形式以沿街铺面为主， 城市整体缺乏具有一定规模的集购物、 休闲、娱 乐为一体的综合性商业场所； ◎商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围； ◎商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性， 商业氛围的形成仅依靠市场的调 节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。 ◎ 商铺市场 ◎市场供应量增大，市场投放集中。在售项目 80%以上均有商业铺面，各项目对于 商铺产品目前只做意向登记，没有明确的市场报价，开盘时间不约而同地定在 12 月份； ◎商铺投资意识强烈， 需求市场旺盛。 今年上半年，市区非住宅商品房销售面积比 去年同期增加了 169.5%，交易量呈火爆之势，比去年同期翻了一倍还多，创历史 最高水平； ◎从产品方面来看，以独立商铺为主，商铺开间 4-5 米居多，进深一般在 10 米以 上，以 14 米居多。出售方式均为一二层整体（上下层价格相同）出售，市场均价 3 ???????