不動產市場分析與預測摘要.ppt

(3).個別指標分析 投資面綜合指標為97.80，較上季下降0.12%，屬於穩定狀態，其中貨幣供給額、營建股股價指數為增加趨勢，素地交易量指數、國內生產毛額、基準放款利率為減少趨勢 生產面綜合指標為95.78，較上季下降2.64%，屬於大幅變動狀態，其中使用執照面積、營造業員工平均薪資、建造執照面積、建築貸款餘額變動量均為減少趨勢 交易面綜合指標為94.14，較上季下降2.93%，屬於大幅變動狀態，新承做購屋貸款金額、建物買賣移轉登記棟數、土地增值稅額、消費者物價指數、新推個案標準單價等經調整指數，均呈現下降趨勢 使用面綜合指標為99.44，較上季下降0.83%，屬於小幅變動狀態，經調整指數除房屋租金價格指數為下降趨勢，住宅使用率、家戶數年增率指數為上升趨勢 4.房地產廠商經營意願調查結果（98年5月） 廠商認為98年第1季景氣呈現穩定，相較於上一季與去年同季，本季廠商對房地產景氣判斷之淨增加分別為0.79%、-53.97% 以房地產市場狀況判斷來看，資金週轉難易程度與銷售狀況呈現持平，推案量與房價變化仍偏下修，淨增加為-35%左右，金融機構承做房地產貸款意願為亦略偏下修 以廠商個別經營狀況來看，成交案件、新承做房貸利率明顯看好，淨增加超過50%以上，其他指標大多處於略偏下修或偏下修之間，其中房價變化的淨增加為-26.67% 此外，對於兩岸第三次江陳會，簽署共同打擊犯罪及司法互助、金融合作、空運補充等三項協議，以及達成陸資赴台投資共識，將近85%廠商認為此對房地產景氣有正面影響 其中針對H1N1新流感，有55%廠商認為此對房地產景氣有負面影響，但認為沒有影響的廠商亦占39.68%。對於政府最近增撥二千億的優惠利率貸款，將近95%廠商認為此對房地產景氣有正面影響 廠商對於98年第2、3季景氣預期淨增加分別為39.68%與52%。就98年第3季來看，各類型廠商淨增加均在40%以上，其中以仲介/代銷/廣告最為樂觀，淨增加為68.42% 各地區廠商淨增加均在55%以上，其中北部與南部廠商淨增加接近70%。就房地產市場狀況判斷來看，除建材成本轉為下修、勞工成本持平外，其他指標的淨增加均在20%~45%左右 廠商個別經營狀況來看，除新承做房貸利率淨增加為-17.65%，勞工成本、營建成本持平外，其他指標的淨增加均為正，其中成交案件的淨增加為78.95%最為樂觀，其他指標淨增加大多處於20%~40%之間 5.綜合分析 98年第1季房地產景氣相較於上一季，廠商景氣判斷淨增加為0.79%，看法呈現穩定持平，但同時指標大幅下降1.25%，景氣對策訊號亦下降1分為6分藍燈，大致延續下修趨勢 市場消息面來看，主要利多消息包括景氣領先指標與消費者信心連續三個月走揚、股市交易熱絡、貨幣供給持續增加、房市成交量回升、開放陸資來台融資購買不動產、土地標售回溫、房貸法拍屋交易熱絡、房價下跌趨緩 其中五大都會區房價與租金綜合信心分數均高於100分，對未來房價或租金看漲比例較高，但對近期房價漲跌看法分歧，顯示市場需求面對目前房價或租金趨勢看法仍具不確定性 整體而言，需求面長期看漲為主要趨勢，但因目前經濟環境未大幅改善，故對近期房價看法分歧。自住購屋期望實現有限，但擁屋意願仍高，惟因購屋負擔能力不足而降低消費水準，此現象是否會降低後市需求量，有待持續觀察 綜合以上所述國土規劃及不動產資訊中心提出以下幾點結論： 房價與租金信心分數：房價綜合信心分數由北往南遞減，對未來房價與租金看漲居多。 新購置住宅者：未來房價傾向看漲、三成看跌近期房價、62%集中於未滿30坪的較小坪數產品。 欲購置住宅者：約六成已有實際搜尋行動、主要需求類型為新成屋及電梯大樓、以看漲房價為主。 新租用住宅者：67%認為買不起房屋、租金近期看跌未來看漲、期望租金補貼二至三成之間。 欲租用住宅者：開始搜尋佔四成、主要透過房屋仲介及親友介紹搜尋、近期及未來以看漲租金為主。 （六）金融機構不良資產增加 不動產價格高漲之際，銀行大量資金相繼投入建築融資，金融業與不動產業本屬彼此相互依存，金融業挹注不動產業所需資金，不動產業亦提供最堅實之不動產作貸款擔保，一旦房地產價格大幅下跌，抵押物拍賣價格不足清償貸款金額，導致金融機構不良資產增加，故為免發生銀行危機，進而發生貨幣危機 三、振興不動產市場措施 不動產為影響經濟景氣循環之重要因素，鑑於以往興建超額房屋，導致大量空屋，短期間不易消化 建議國內應建立整體性之不動產相關政策措施，以振興國內不動產市場 具體措施舉例如下： （一）緩和住宅供給 為消化國內過多空屋，公部門應停止興建國民住宅及老舊眷村之改建，應改以「高額度低利率」之優惠貸款方式 （二）建立嚴格的預售制度 預售制度是國內行之久遠的房屋預定買賣制度，建築業者藉此途徑可較輕易取得資金，以進