地震對房地產市場的衝擊分析.pdf

場次：1D-3 921 地震對房地產市場的衝擊分析 * ** 彭建文 張金鶚 摘 要 921 地震發生後，由於投資性需求更為減少，自住性需求又呈現觀望與 部份轉向租屋，雖然近幾年預售市場的推案量已大幅減少，加以短期將有部 份財務週轉不靈或移轉投資重心的廠商退出市場，但目前龐大的餘屋量仍是 不得不面對與解決的課題，亦是影響未來房地產市場景氣的關鍵。本文認為 此次地震對於房地產市場的影響可說是雪上加霜，但卻也是房地產市場健全 發展的契機，不過目前在房地產市場缺乏自我調整的機制下，讓市場自由運 作並不能有效解決空、餘屋問題，並使民眾、銀行與相關業者的衝擊能降至 最低。本文建議當前最重要的工作是健全房地產相關資訊，對市場中的混淆 現象進行澄清，方能有利政府與業者訂定正確的決策。其次，要解決空餘屋 問題，並趁此契機來健全產業的經營體質，除業者必須有共識與誠意外，結 合政府的住宅政策配套解決相當重要。最後，地震災後，房地產市場已產生 結構性的變遷，除在制度面與法規法健全產業的發展外，業者本身如何認清 經營環境的需求與變化，進行經營體質的調整相當重要。 關鍵詞：921 地震、房地產市場、衝擊分析 * 政治大學地政系博士班學生 ** 政治大學地政系教授 303 壹、 前言 921 芮氏規模 7.3 級的集集大地震，不但造成 2,430 人死亡、9,406 人受傷， 更使得 46,739 戶的房屋全倒，46,739 戶房屋半倒，可說是台灣近百年以來災 情最慘重的地震，而後續全台將近一個月的大停電，更對國內經濟發展與居 民生活造成極大的衝擊，讓民眾深深體認到天然災害的可怕，也喚起民眾的 風險意識。 此次地震對於國內所有產業均有相當程度的衝擊，但由於房地產屬於實 質資產(real asset)，故房地產相關行業受到地震的衝擊可說最直接、也最嚴 重。建築業者不但必須解決以往興建個案毀損所引發的民眾抗爭與損害賠 償，亦需面對災後民眾對於現有住宅品質不信任所導致的買盤觀望，尤其是 地震災後國內餘震依舊不斷，未來是否有可能再發生類似規模的地震？並無 1 人敢斷言， 此相對增加持有房地產的潛在風險，對於傳統「有土斯有財」的 理財觀念亦造成相當大的衝擊，使得房地產相關行業均受波及。 房地產市場的發展不但攸關民眾的居住品質，更對總體經濟與金融市場 的發展有相當大的影響，但此次地震對於房地產市場的長、短期衝擊為何？ 目前並未有嚴謹的評估與分析，到底此次震災對於房地產市場是屬於短暫性 的衝擊？亦或是結構性的變遷？尤其是在地震發生之前，國內房地產市場已 歷經相當長時間的不景氣，加上此次非預期的地震發生後，未來房地產市場 將如何變化？有那些課題值得關切？政府與相關產業又應如何因應與解決？ 實有必要加以深入探討，以協助政府、業者、以及廣大的購屋者擬定正確的 決策。 過去有不少文獻針對突發事件對於特定市場(尤其是股票市場與債券市 場)的衝擊進行評估，(Bowman 1983, Debondt and Thaler 1985,1987)。有關天然 災害的衝擊評估方面，Brookshire(1982)發現當政府將某特定地區劃定為潛在 災害發生區時，將促使該地區的房價明顯下跌。MacDonald, Murdoch, and White(1987)、Bernknopf, Brookshire and Thayer(1990)發現當政府對特定地區發 1 正確的地震預測包括地點、時間、規模等三要項，過去美國、日本、中國大陸均曾投入