清尚博尼·房地产精装修的系统化设计管理·Adrian°.pdf

房地产精装修的系统化 设计管理 主讲人 陈 现培 SPEECHMAKER | XIANPEI CHEN 清尚博尼精装设计总工程师 目 录 第一部分： 房地产精装的市场定位与原则 一、市场、项目定位 （一）：精装修的市场定位提升对精装价值的认知能力 （二）：精装修的项目定位分析提升市场研究的能力 （三）、户型优化设计的原则提升把握客户需求的能力 第二部分 住宅精装项目的设计与管理 （一）：户型优化设计的操作技巧提升精准产品定位的能力 （二）：分类设计案例分析 （三）：精装设计项目程序化管理提升精装设计管理的能力 （四）、户型优化设计的成本关系提升精装成本控制管理的能力 （五）：总结与回顾 第一部分 房地产精装修住宅优化设计的市场 房地 定位与原则 一、市场、项目定位 （一）：精装住宅优化设计的市场定位提升对精装价值的认知能力 （1）、住宅精装发展方向、思考基础、方法及设计价值基本结论 1、住宅的发展演变 行业现状 房地产经历了20年的发展，取得了辉煌的成就，2008年的金融危 机,2009年的房价暴涨，2010年的政府新12条调控政策的来临，正在影响 着我国房地产市场的发展走向。 使整个行业在短短的几年过去， ，市房地产市场一波三折由于中国特殊的 经济政策，房地产市场在短时间内，又将是一场新的变革。 中国每年城镇住宅竣工面积的供应量约占全球的一半，在这建筑大跃进非 常时代，也是留下最多住宅建筑遗产的年代。 以往大部分的住宅产品设计是“箩卜多了不洗泥”的产物，房地产市场 的繁荣，使建筑设计变成了拼装生产流水线，对室内空间各个方面的精 细化设计缺乏仔细的研究和推敲（包裹建筑、结构、水、电、暖通及设 备）。 目前，全国开发商的数量约有66000家，已经开始从事精装修交房的房地 产商5%，在精装修领域有深入研究的，并在产品设计方面有所建树的不 足0.5%。精装市场的发展将在近两年呈现出井喷状态，住宅行业的竞 争，促使精装修工业化住宅产品时代的来临，也在促使着新一轮的住宅 设计的技术革新，全面住宅精细化设计将成为发展的方向。 随着城市化进程目标的加快，目前，一些政府部门在制定的住宅开 发政策时，明确规定，根据不同资质的开发企业要求有一定比例的 精装修住宅推向市场。将更多的推广绿色节能、低碳减排、控制污 染和建筑浪费，积极引领和推动工业化精装修住宅的快速发展，使 房地产市场开发迈入一个健康有序的工业化精装修时代。 住宅产品时代的来临，必须强调住宅建筑设计和室内设计形成一个 完整的设计系统。要求在设计各个阶段进行全面配合，真正实现住 宅设计的精细化管理，以达到住宅设计基本而现实的居住要求。 住宅精装修的精细化设计已经将成为房地产开发的必然发展趋势 目前，正处在于一个转型调整期，由以往的半成品毛坯交房转化 为全成品住宅交房的转变。政府的挑空政策，整体住宅精装修时代的 来临，房地产市场将进行新一轮的洗牌。同时，促使着住宅建筑技术 的升级迫在眉睫。 1； 建国初期，为解决人民的居住问题，使“居者有其屋”是当时 的重要政治任务之一，但受到社会经济能力的限制，住宅常为多户合 住，橱卫空间多为几户共用。这个时代的居住目标仅仅是“一人一张 床”。 没有装修的阶段 2；20世纪六、七十年代，受到自然灾害和文革的影响，城市住宅 建设发展缓慢。 文革初期，住宅标准一度降底，到后期有所缓解。独门独户，满足家 庭使用要求的小面积住宅，已成为多数人的希望。橱卫空间的独立已 成为各户使用的基本要求。 开始进入粗装修的阶段 3；20世纪70年代末到80年代，改革开放推动了经济发展，也有 效带动了城市住宅的建设。“一户一套房”成为居住的目标，住宅面 积比以往有所增加，住宅中的空间配置，基本能满足当时人们的生活 需要，部分套型出现了独立小方厅（即餐厅），初步实现了“居寝分 离”。 全面进入粗装修的阶段 4；1998年，我国全面推行商品房政策，城市住宅的形式大为改 观。居住者的需求得