2019年工程管理工作手册.doc

文件编号： JSHGENG-GZ(SC)-2012-A版 版 本： _______________________ 受控状态： _______________________ 审 批 人： _______________________ 目录： 1、物业工程部的组织架构图 2、物业工程部的职责 2.1 工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标 2.2 部门主要职责 2.3 工程部班组职责 2.4 工程部各岗位职责 3、物业工程部的管理制度 3.1 客户报修及投诉处理管理制度 3.2 入户维修服务规范 3.3 设备日常报修制度 3.4 月报告、年报告制度 3.5 能源管理制度 3.6 设备技术档案管理制度 3.7 新增、改装及报废设备管理制度 3.8 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度 3.9 工具管理制度 3.10 设备维修或工程施工对外承包招标制度 34页 3.11 报告制度 3.12 安全运行管理制度 3.13 高空及外墙擦洗工作安全操作规定 3.14 有毒物品的处理规定 3.15 密闭地方的工作规定 3.16 发生意外时的处理规定 3.17 安全用电管理制度 3.18 防火及消防安全管理制度 3.19 值班及交接班制度 3.20 机房管理制度 3.21 机房安全防火管理规定 3.22 水泵房、水箱间管理规定 3.23 配电室管理规定 3.24 机房钥匙管理制度 3.25 机电设备房出入管理制度 3.26 设备故障处理规定 3.27 运行事故分析 3.28 设备预防性维护保养制度 3.29 设备设施紧急维修管理制度 3.30 设备的更新及系统改造管理制度 3.31 工程部人员调配制度 3.32 设备修理计划的变更、检查与考核制度 3.33 影响正常营业时的施工及设备维修保养 3.34 公共部位巡检制度 3.35 二次装修管理制度 54页 3.36 梯子的使用规范 4、工程部重点工作流程图 4.1 承接查验流程图 4.2 客户入住流程图 57页 4.3 维修工作单流程图 4.4 二次装修管理程序 59、60页 4.5 设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序 4.6 工程部设备管理总运行程序 4.7 冷水机组操作规程 a、开机前检查流程图 b、开机流程图 c、关机流程图 4.8锅炉安全操作规程 a、启炉前检查程序 b、启炉运行程序 c、正常停炉及紧急停炉操作程序 5、年度设备维修保养计划与定期维护作业书 6、相关记录表格 物业工程部的组织架构 工程经理 工程经理 （1人） 王德生 工程副经理 （1人） 黄广伟 工程库管 （1人） 郭会敏 工程文员 （1人） 侯志新 强电主管 （1人） 李海峰 弱电主管 （1人） 杨帆 空水主管 （1人） 汪忠平 综修主管 （1人） 杨世彬 强电技工 （3人缺编一1） 王佳伟 张志辉 配电室 运行人员 （分包商8人）曹高玉、 张瑞东、常志鹏、 李刚、尹文静、刘洪良、 张超、 曹守海 空水技工 （1人缺编1人） 楼宇技工 （2人） 于雪峰、马文强 中央空调运行人员 （分包商10人） 刘宝、董武、锅东、吕路路、赵飞飞、胡琳涛、牛红飞、李波、秦泽峰、肖红领 综合维修技 （3人，缺编1人） 马义、索长春 人员编制：工程物业人员15人；分包商运行人员18人，共计33人 2. 物业工程部的职责 2.1 工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标： 工程部 1、实现水气声渣达标排放 2、挖掘电能潜力，降低电 能消耗 1、执行《环境空气质量标准》二级；《工业企业厂界噪声标准》一类区标准；《污水综合排放标准》三级排放限值 2、单位面积电能消耗同比节约1% 1、报修处理及时率100%，返修率不高于1%； 2、设备完好率96% 1、实现操作零违章 2、人员零伤害 3、设备零事故 2.1.1工程部目标指标及实施措施 目标、指标： 报修处理及时率100%，返修率不高于1%； 实现水气声渣达标排放，执行《环境空气质量标准》二级；《工业企业厂界噪声标准》一类区标准；《污水综合排放标准》三级排放限值； 挖掘电能潜力，降低电能消耗，单位面积电能消耗同比节约1%； 实现操作零违章、人员零伤害、设备零事故； 加强设备维护保养，合理使用设备，保持设备完好率96%。 实现目标、指标的措施： 工程部人