万科溪望年度营销方案最终修订版20180314.pptx

万科溪望2018年营销方案;项目货量盘点 01 市场情况分析 02 目标客户分析 03 项目营销策略 04;目标及节点;①;市场格局;;市场格局;;区域;产品：3T6户，连廊设计，三开间朝南，赠送面积 营销：成熟的现场展示，有客户基础（延续翡翠湾3期），高速度，强拓客。 现状：定位刚需+改善，推广上以品牌为主打，3月11日开启0元入会，截止目前累计入会约200组，预计7月初开盘，货值约20亿，计划18年清盘。 优势：精装修，户型设计较好，南北通透，共享翡翠湾商业配套； 劣势：相对本案容积率较高，居住舒适度差，低楼层采光较差;金地名悦预计18年7月初开盘，主要卖点纯高层，纯粹性，居住舒适度；营销手段仿碧桂园模式，70人的行销拓客团队。;产品对比;;区域竞争方面：项目面临经开物流园、白沙、绿博、中牟四区竞争，区域内核心竞品推货节点与本案重叠，产品同质化。 客户竞争方面：区域内竞品客群重叠，客户分流情况严重，随着地缘性客户逐步被消化，市区客户分布较为分散，客户挖掘难度巨大区域。 推广形象方面：竞品对外推广形象类同，多是以郑东、品牌、景观等为卖点打品质，拔调性，出街形象单一，容易产生审美疲劳。;;;;;核心客户：郑东、经开区等在商都路、航海路、郑开大道、商鼎路沿线工作的人群（占比60%） 目标客群置业动机：价格外溢 目标客群置业目的：满足基本居住条件，提高居住品质 目标客群特征：28-40岁，公司白领，租房，认为该有自己产权的房子，有房子才有幸福感；受市区高房价挤压主动选择郊区化，或已成家立业，现有住房不理想，希望有更完备的功能空间。 目标客群核心属性：工作地点或居住地点靠近航海路、商都路，具有大城市格局，对距离抗性小 营销主攻方向：东区、金水区写字楼，经开老城区5年以上小区，物流产业园区 重点客户：工作居住都在白沙镇的全日生活人群（占比30%） 目标客群置业动机：首置；改善 目标客群置业目的：满足基本居住条件；改善居住环境 目标客群特征：个体户，生活、工作在白沙镇；本地土著、拆迁户，现有居住品质差，改善性需求；有一定的购买力，对价格敏感，需引导 目标客群核心属性：区域情节浓重 营销主攻方向：白沙镇专业市场、老旧社区、商圈;品牌价值;;;6月9日一批次高层1#2#洋房9#10#11#开盘;成本分析;;;3月;3月;;活动科目;;;;;;;;;;3月;0755-25606666