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谈物业管理服务的规范化

依法管理与依法服务谈物业管理服务的规范化

文/苏星范国振郭进华

近年来，随着物业管理行业的蓬勃发展，一些问题(如业主的合法权益受到侵犯等)也逐渐暴露出来，而2021年9月1日起实施的《物业管理条例》(以下简称《条例》)则以立法的形式为这些问题的有效解决提供了保障。本文以深圳中航物业管理有限公司(以下简称CPM)管理的深圳市南天一花园为例，就物业管理企业规范管理和服务的问题谈几点认识，供同行讨论。

南天一花园位于深圳市福田区白沙岭地区，由三栋高层复式住宅楼组成，总建筑面积11万平方米，小区业主1140户，于1989年底陆续入住。90年代初，该小区曾是深圳市高尚住宅中的代表性物业。

一、物业管理企业应当严格、充分地履行与业主委员会签订的《物业管理服务合同》，提供使业主满意的优质服务。

1、确定合理的管理费收费价格，签订责权利明确的《物业管理服务合同》。

2021年，南天一花园业主委员会经房地产主管部门批准后，向社会公开招聘物业管理公司，CPM经过周密的市场调研和严格的费用测算，在确保高水平服务的前提下，控制成本，将投标价格确定为高层住宅管理费2.58/月#8226;平方米、多层住宅管理费0.88/月#8226;平方米，低于当时的政府指导价，并通过最后的公开答辩和评标一举夺取了该小区的物业管理权，并将该收费标准明确写入了与业主委员会签订的《物业管理服务合同》，同时将招标书、投标书作为合同附件，起到了补充与细化的作用。

《物业管理服务合同》是业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业作为平等主体之间订立的委托管理服务和经营的协议。它是业主委员会与物业管理企业进行合作的基础，也是物业管理企业依法规范地进行物业管理服务活动的依据和标准。因此，业主委员会与CPM按照《条例》的要求认真签订《物业管理服务合同》，明确双方的责任、权利和义务，尽可能详细地约定物业管理事项、服务质量、服务费用、服务收费办法、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等等。

2、认真、充分地履行《物业管理服务合同》。

南天一花园是一个老住宅区，为使小区业主的生活环境和生活质量得到改善，CPM在与业主委员会签订的《物业管理服务合同》中明确写入了根据CPM投标时依据费用测算所作出的郑重承诺：在合同期内，除完成日常的物业管理服务以外，还要完成十余项，总计几百万元的工程改造项目。在CPM履行合同承诺时，出现了诸如市政府统一调低停车场收费价格等不利因素，使得原先一直按照费用计划进行的项目改造出现了一定的困难，但是，CPM通过采取一系列增收节支措施，有效保证了工程项目按计划进行，赢得了业主委员会和广大业主的理解和信任。

二、物业管理企业应当坚持做到财务收支公开透明，按《条例》规定使用专项维修基金和公共收益。

由于住宅的物业服务费用涉及到广大业主的切身利益，在全国范围内物业管理市场发育还不完善的现状下，物业管理服务作为物业管理企业提供的一种作为交换的商品，显然应该本着明码实价的原则使广大业主明明白白的消费。