潍坊火车站DE地块项目前期市场调研及定位报告.ppt

;内容提要;前言;本案;研究目的

工程直接关联问题：

1、市场供给量较大，本工程如何形成差异化竞争？

2、商业局部如何定位？选择哪些业态？怎么组合？

3、商业局部目标客户群是哪些人？潜在客户群又有哪些？

4、住宅局部存在哪些问题？如何躲避？

5、住宅局部目标客户群是哪些人？潜在客户群又有哪些？

6、如何创造工程产品的核心卖点？;;第一章：潍坊市宏观经济以及房地产市场整体状况;潍坊;;〔二〕城市规划;;2〕潍坊市中心城区职能各异

中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。

“长松组团〞在开展无污染环境都市型工业根底的同时，将积极参与推动物流业成长，提高现有商业效劳工程业设施水平面。

“中心组团〞将形成商业区、金融中心，行政、商务中心，以及文化娱乐场所、商务会展中心。

“东南组团〔高新区〕〞位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应积极参与接纳市级公共建设工程，加快生活效劳设施建设水平面，开展成现代化园林式住区。

“出口加工组团〞将围绕出口加工区建设产业集群。

3〕区域内城市配套完善程度

潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套兴旺；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。高新区配套设施起步较完，目前还未形成宜居的配套体系。;小

结;;;〔二〕潍坊市宏观环境分析;〔三〕潍坊市城市开展远景规划;2、开展潍坊城市经济?提升综合竞争力

近期〔从目前到2021年〕全市GDP年均增速到达13%，到2021年GDP总量到达2400亿元，全市三产比例为10：60：30；中心城市GDP年均增速实现16%，到2021年GDP总规模到达800亿元，占全市比重上升到33%，市区三产比例为9：58：33。

远期全市GDP年均增速为9%，到2021年全市GDP到达5700亿元，全市三产比例为7：61：32；中心城市GDP到远期年均增速为11%，到2021年中心城市GDP规模到达2300亿元，占全市比重为40%，市区三产结构为5：55：40。;3、生态环境建设与保护

以创立“国家??保模范城市〞和生态市建设为手段，推进城市可持续开展、增强城市竞争力。通过对潍坊五大体系的建设〔即循环经济历年为驱动的经济体系、可持续利用的资源保障体系、健康持续的生态支持体系、与自然和谐的人居环境体系、表达社会文明安定的人文体系〕，到2021年，将其建设成为人与自然和谐共生，实现经济、社会、环境的全面、协调、可持续开展的现代化生态市。???

;4、潍坊城市用地

根据?潍坊市土地利用总体规划〔1997—20210〕?，1997年—2003年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩)，其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩)，说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来源。其中潍坊市区经济开展拉动城市用地增长的特征十清楚显，潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之间呈现出较强的正线性关系，此外，城市新增功能对城市用地需求、人口增加带来的城市用地需求也呈此状况。

规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团〞布局，居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。工业用地热病花叶病5.1m2,占地面积45.2km2。仓储用地人均9.6m2，占地面积17.3km2。?;;;〔四〕潍坊城市现实定位与未来潍坊开展定位;第三节、潍坊房地产市场分析?;3、产品单一，设计理念较为保守

近三年市场上的房地产产品单一性高，户型设计重复，面积集中在一定范围内，缺少选择性，不能引导市场消费。

4、楼盘无整体筹划概念

就供给市场来看，目前市场上的楼盘尤其是住宅楼盘根本无整体筹划概念贯穿始终，往往只是抄袭沿海的一些做法，但又无法统领楼盘操作的全程，往往给人不伦不类的感觉。

5、楼盘营销手法较为落后

在对潍坊商品房市场的调查中，我们发现，潍坊大局部商品房的上市销售，根本处于自然销售阶段，营销手法较为落后，或者说没有楼盘市场营销的概念。;〔二〕潍坊市房地产市场状况〔2004——2007〕;

2004—2006年全市房地产开发量比照图;2004—2006年市区开工总量/住宅开工量比照图;;〔三〕二手房及公房交易数据分析

2006年，二手房交易8390套，交易面积100.4万平方米，交易金额15.6亿。今年二手房交易1954套，25.3万平方米，交易金额3.1亿元。

;第四节潍坊房地产市场走势;2、随着城区空间的拓展，置业区域由原住地置业向跨区