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高校物业管理面临的问题与对策

高校物业管理面临的问题与对策

随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理企业也应运而生。它是指高校后勤实体经过工商注册具有独立法人资格的企业，有别于以往的后勤物业中心和社会物业管理企业，有其特定的教育属性。目前，高校物业管理企业已成为高校新型后勤保障体系的中坚力量。

由于转型的初步成功、后勤实体的不懈努力、政府的正确导向、学校的扶持、历史的沿袭，高校物业管理企业目前仍然是高校通过市场方式或非市场方式选择的主要对象。尽管如此，高校物业管理企业还面临生存的危机，在迈向现代物业企业的转型进程中仍面临诸多问题，如何应对?将直接影响到高校物业管理企业生存与发展。下面就高校物业管理企业所面临的问题和对策谈一些粗浅的认识。

一、高校物业管理企业生存环境较差，核心竞争能力较弱。

物业管理伴随城市化的进程应运而生，它是市场经济发展、社会专业化分工的必然产物。但是高校受计划经济的影响很深，部分当事人对现代物业管理的意义、理念认识不足，对物业的规律、要求把握不准，高校物业管理企业相对于社会物业企业起步较晚，造成高校物业管理企业发展艰难。

1、重建轻管的现象严重。

高校大量存在重建轻管的现象。在基建、大中修工程进行预算、设计、施工时未能充分考虑物业的前期介入;在工程验收时物业的发言权不能受到应有的重视;在工程移交时图纸、资料、文件不能按物业管理规范及时移交或残缺不全;对工程保修期内发生的维修问题扯皮现象屡屡发生，维修的及时性大打折扣，用户意见不小，影响了学校的教学、科研、生活和谐进行，并且给物业企业造成被动和不良影响。

2、高校后勤甲乙方关系还没有完全理顺。

由于全国事业单位全面改革的滞后性，铁饭碗、大锅饭、人浮于事、低效率等在高校机关院系依然存在，甲方仍有自办后勤服务、创收的情形，这些现象的存在，必然对乙方人员的劳动积极性和心理产生很大的消极影响。高校后勤甲方的职能应当以合同的签订和监督为主，人员应当尽量精干，根据《物业管理条例》，后勤服务性工作能够委托的应当尽量委托。学校应切实提升物业企业的应有地位，发挥好物业的作用，而不应人为扩大甲方的职能和编制，去做许多可以委托给乙方做的工作，违背后勤社会化改革的初衷一剥离高校办后勤职能，造成不应有的矛盾，这样才能提高办事效率。

3、校内物业管理价格体系没有确立。

物业价格偏低，背离平等合理的原则，物业劳动价值被严重低估、被低算，学校给付的物业经费严重不足，企业很难贯彻落实《劳动法》，造成高校物业管理企业提供的大量服务在低水平上重复，高校物业管理企业没有应有的积累，但却背上原应由学校承担的校内后勤劳务用工交纳五金和最低工资标准、超工时费不足的负担和风险。高校物业管理企业难以生存和发展，从而难以脱离学校的扶持，成为难以长大的孩子。

4、服务对象对物业管理的内涵还认识不清。

对高校物业管理企业的免责条款还不清。在物业管理的实践中，人们误认为在某~区域内只要实行了物业管理，物业管理企业就应承担在这区域内的财产、治安等~切责任，应该包打天下。即使是开放的车库，在车库内车辆失窃后也会找物业管理企业赔偿。其实，通常情况下，物业企业提供的并不是车辆保管服务，而只是负责对停车场交通及车辆停放秩序的管理;物业企业提供的是群防群治的安全防范服务，而不存在人身、财产的保管和保险关系，一旦在物业区域内发生财物被盗等治安事件，物业企业只要按服务承诺和服务标准，就应是免责的，当然，物业企业有协助公安机关捉拿罪犯的义务。

5、高校物业管理企业先天不足、综合竞争力弱是企业生存和发展的最大障碍。

【1】由于历史的原因高校物业管理企业老人多，而事业单位操作层的老人的工资是企业操作层新人的1一-3倍，这样高校物业管理企业成本高是~个不争的事实。同时，观念陈旧、贪图安稳、斤斤计较的现象在老人中大量存在，校内环境的影响、国家事业单位整体改革滞后状况的影响，成为高校物业管理企业向现代物业转型的最大困难。

【2】从高校后勤实体到高校物业管理企业体制上的转换相对而言是比较容易完成的。从股权结构上来看现有的高校物业管理企业，有的为学校全资企业、有的为控股企业、有的为参股企业、有的为职工入股的民营化企业。不管是哪种股权结构，都要受到老人因素的制约，使得转型后高校物业管理企业体制上的优势一下子难以发挥，不能很快转变成为竞争优势

【3】由于老人因素的制约，从稳定大局出发，高校物业管理企业在机制的运行上往往不得不牺牲一些效率和改革的力