成都保利中心保利城南领事馆地块类住宅——LOFT办公物业定位研究.ppt

保利城南领事馆地块类住宅——LOFT办公物业定位研究

Page2随着保利领事馆工程市场定位研究的深入，各个组成局部产品定位已根本清晰。基于“立足于区域价值主旋律，坚决锁定全流通型产品〞的全案定位方针，本次提报将专注于本案“类住宅—LOFT办公物业〞，从市场，到产品，进行一次系统梳理。

Page3开发既定条件目标：服从工程整体销售要求，100%对外销售产量：体量3.3万平米销售：价格较高特点：以楼高120米，2层商业计算，LOFT办公物业层高可实现5.9米，净高5.55米

Page4层高5.9米，净高5.55米实现方式

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Page6定位商务领馆的可能性分析根据工程开发条件，我们首先延伸出三个可以开发方向！NO:3NO:2NO:1掌上玩物功能用途不明确，市场容量较小，不确定性较大效劳式写字楼以租赁为主，极少购置物业缺少个性化，且租金较高，目前成都市场接受度不高企业商务会所极少有会所管理公司愿意接受这种销售物业的模式

Page7第四个可能的方向——保利商务领馆——LOFT办公空间——

Page8高品质。价格方面，本案LOFT办公产品，已经达到区域甲级写字楼平均水平。较高的单价，有效地保证进入物业的业务的高端性，从而保证了在销售后物业的品质不降低。保利品牌也是该物业面向市场时，高品质的保障。双重意义的性价比。充分利用商业物业层高无限制规定的有利条件，LOFT产品面积实得率超过160%，实际上突破了容积率。由此，在建安成本仅增加10~15%（约300元/平方米）情况下，摊薄了地价，实现了LOFT产品高单价高品质高性价比的优势，从而扩大了项目的竞争优势。小面积/低总价。保利商务领馆，以相对较小面积划分，实现了相对的低总价，有效降低了购置门槛。同时，此产品有效补充了本案在小面积中偏高端办公市场的产品供应，扩大了本案的办公客户幅射面。LOFT产品核心价值！高品质小面积低总价性价比

Page9LOFT客群定位?

Page10客群，源自针对性市场需求！

Page11正如我们在前一次提报中所看到的，当定位于全流通型产品之后，本案的LOFT办公物业，将面临极佳的市场机遇。而这一机遇，是由区域开展现况、规划前景、工程综合定位等共同确定的。本案LOFT产品客群定位研究，将着重于各类客户需求研究，尽可能将不同客群的需求量化，并从客户的需求中进一步锁定产品面积、比例、配置等设计要素！

Page12NO:4NO:3NO:2NO:1第一圈层客户 ——区域现存需求客户我们客群,共分为四个圈层!

Page13领事馆片区出租/办公概况楼盘（小区）名称总建面（平方米）出租率商务、办公比例凯莱蒂景95673约70%40%时代阳光42668.8约60%35%花样年华·梦想家38444.79?70%45%樱花假日17806.460%45%棕北国际5697065%20%万兴苑2250070%45%盘古花园48000055%20%蓝色加勒比1315085%60%SOHO沸城4000080%40%棕南苑3564660%35%在2000以后开发的楼盘，原业主或出于对居住环境变化不适应，或基于区域内商务气氛浓厚、租金回报率高而选择将自有房屋出租，出租率普遍较高。此外，区域内楼盘中，普遍存在小型企业办公情况，区域内对于套一、套二这类小户型需求较大。

Page14典型楼盘总建筑面积商务办公估算面积商务办公总比例84.29万平方米23.35万平方米27.71%领事馆片区典型楼盘商务办公比例

Page15领事馆片区住宅内主要办公面积现状分段楼盘（小区）名称主要户型面积区间价格凯莱蒂景130-3108300时代阳光50-1207500花样年华·梦想家40-1107200樱花假日28-1307600棕北国际37-1307900万兴苑110-2205400盘古花园80-2207100蓝色加勒比26-608000SOHO沸城18-558000棕南苑80-1407000面积（平方米）比例（%）100以下2710020021200上11200平方米以下的办公面积区间比例为71%，是片区内住宅楼内的主要办公面积段。300平方米以上的办公物业，主要集中在凯莱蒂景，该楼盘以大户型居多；而100平米以下的办公物业，那么主要集中在SOHO沸城、蓝色加勒比这两个楼盘。

Page16领事馆片区办公面积需求转移方向根据对片区周边15家二手房门店负责人的深访，片区内承租200平方米以下的企业客户中，四成以上的在未来三年内有扩充企业办公面积，升级企业办公环境的需求！而200-300及300平方米以上的客户，那么扩租需求较弱。

Page17小结目前，工程所在领事馆片区现存商务办