住宅地块定位策划报-72页.doc

目录 一、上海房地产经济背景分析 1、经济总量 2、人均GDP 3、人民收入与支出 4、人均住房面积 5、固定资产投资 6、房地产开发状况 二、上海商品房市场分析 1、价量走势分析 2、供应及需求走势分析 3、全市各区商品房供应情况 4、全市各区商品房成交比例 5、全市各区商品房供求比较 6、全市二手商品房市场分析 7、上海土地市场分析 8、上海房地产政策解读 三、宝山区房地产市场分析 1、区域概况 2、开发投资情况 3、成交价量走势 4、供需对比 5、规划分析 四、区域市场分析 1、区域整体概况 2、周边各板块市场分析 2．1、顾村板块市场分析 板块整体概况分析 价格走势分析 供应情况分析 需求情况分析 产品结构分析 个案概况 2．2、杨行板块市场分析 板块整体概况分析 价格走势分析 供应情况分析 需求情况分析 产品结构分析 个案概况 2．3、通河板块市场分析 板块整体概况分析 价格走势分析 供应情况分析 需求情况分析 产品结构分析 个案概况 五、项目整合分析 1、项目概况 2、项目swot分析 六、产品定位 1、产品定位建议 2、项目初步建议 3、面积配比建议 4、花园洋房房型示意 5、未来市场价格定位建议(2010年初) 一、上海房地产经济背景分析 上海经济总体延续了年以来平稳较快增长的趋势，体现了“又好又快”的发展要求。 2、人均生产总值 2007年上海人均生产总值(GDP)按当年的年均汇率折合，已达8594美元。 3、人民收入与支出 城乡居民收入水平继续提高。据抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入23623元，比上年增长14.3%，增幅比上年提高3.5个百分点；农村居民家庭人均年可支配收入突破1万元，达到10222元，增长11%，增幅提高0.6个百分点。全年城市居民人均消费支出17255元，比上年增长16.9%。其中，服务性消费支出5595元，增长15.6%。农村居民人均生活消费支出8845元，比上年增长10.5%。其中，服务性消费支出2809元，增长5.9%。 4、人均住房面积 居民居住质量进一步提升。全年建成与住宅同步交付的公建配套设施面积329.47万平方米。旧区改造稳步推进。全年拆除住宅建筑面积690万平方米，比上年下降18.7%；动迁居民4.9万户，下降36.1%。年内完成旧住房综合改造1000万平方米。至年末，城镇居民人均住房建筑面积32.2平方米；人均住房居住面积16.5平方米。居民住宅成套率达到94.7%。? 5、固定资产投资 固定资产投资结构不断优化。全年完成全社会固定资产投资总额4458.61亿元，比上年增长13.6%。其中，建设改造投资2775.81亿元，增长23.5%。从产业投向看，第一产业投资8.37亿元，比上年下降41.4%，占全社会固定资产投资总额的比重为0.2%；第二产业投资1397.57亿元，增长15.2%，所占比重为31.3%；第三产业投资3052.67亿元，增长13.1%，所占比重为68.5%。从投资主体看，国有经济投资1779.43亿元，比上年增长21.9%，占全社会固定资产投资总额的比重为39.9%；集体经济投资121.51亿元，下降23.7%，所占比重为2.7%；股份制经济投资1169.49亿元，增长28.5%，所占比重为26.2%；外商及港澳台投资711.35亿元，下降2%，所占比重为16%。 6、房地产开发状况 全年完成房地产开发投资额1307.53亿元，比上年增长2.5%；商品房施工面积10766.72万平方米，下降1.6%；竣工面积3380.12万平方米，增长3.2%；销售面积3694.96万平方米，增长22.1%。其中，商品住宅销售面积3279.17万平方米，增长25.4%。全年全市市场化新建商品住房成交面积2784.63万平方米，比上年增长38.9%。全年商品房销售额3089.35亿元，比上年增长41.9%。其中，商品住宅销售额2706.3亿元，增长47%。全年存量房成交过户面积1992.59万平方米，比上年增长16.7%。 7、小结 上海市2007年全年实现生产总值（GDP）已超过12000亿元，比上年增长13.3%，比2002年翻了一倍还多，已连续16年保持两位数增长。人均生产总值接近9000美元大关。今后五年上海市要实现生产总值超过2万亿元，按常住人口计算人均生产总值超过10万元。二、上海商品房市场分析 1、价量走势分析 2006年至今，上海市全市商品房成交市场价量稳定增长，全市商品房供应量则基本保持稳定。 在成交量方面，2007年全市各类纳入网上销售的一手商