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房地产估价师案例分析精选习题及答案
在寻求真理的长河中，唯有学习，不断地学习，勤奋地学习，有创造性地学习，才能越重山跨峻岭。今天应届毕业生考试网为大家编辑整理了房地产估价师案例分析精选习题及答案，希望对大家有所帮助。
(一)有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
1.该成片荒地开发完成后的总价值为()亿元。
A.5
B.8
C.9.6
D.10.6
2.该成片荒地的总价为()亿元。
A.1627
B.2.135
C.2.726
D.2.938
3.假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是()。
A.测算拟开发场地的最高价格
B.测算拟开发场地的最低价格
C.测算开发项目的预期利润
D.测算开发中可能出现的最高费用
(二)某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积);销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。
4.该厂房装饰装修改造后的总价值为()万元。
A.2240
B.2000
C.1785.71
D.1760
5.需补交土地使用权出让金等费用为()万元。
A.100
B.200
C.240
D.300
6.利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为()万元。
A.1785.71
B.1313.25
C.1170.39
D.933.07
7.不属于待开发的土地是()。
A.生地
B.毛地
C.耕地
D.熟地
(三)6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
8.该房地产估价机构的估价思路不宜采用()。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
9.该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。()万元。
A.1044.79
B.1000.00
C.973.82
D.829.94
10.该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为()万元。
A.106.08
B.214.85
C.829.94
D.1044.79
参考答案：(一)1.C2.A3.B(二)4.C5.B6.D7.C(三)8.B9.D10.B
案例1：某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。
问题：
1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?
2、写出估价技术路线。
参考答案：
1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。
2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。
案例2：某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。
问题：
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。