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公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例

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公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例

摘要：随着我国房地产市场的快速发展，投资性房地产在企业发展中扮演着越来越重要的角色。公允价值计量作为一种新兴的会计计量方法，在投资性房地产的计量中具有重要作用。本文以世茂股份为例，分析公允价值计量在投资性房地产中的应用，探讨公允价值计量在投资性房地产计量中的优势和局限性，以期为我国企业投资性房地产的公允价值计量提供参考。

近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，企业投资性房地产规模不断扩大，投资性房地产的计量问题日益凸显。公允价值计量作为一种新兴的会计计量方法，其在我国的应用日益广泛。本文以世茂股份为例，对公允价值计量在投资性房地产中的应用进行分析，旨在探讨公允价值计量在投资性房地产计量中的优势和局限性，以期为我国企业投资性房地产的公允价值计量提供参考。首先，本文对公允价值计量及其在投资性房地产中的应用进行了概述；其次，分析了世茂股份投资性房地产的公允价值计量情况；然后，对公允价值计量在投资性房地产计量中的优势和局限性进行了探讨；最后，提出了完善我国企业投资性房地产公允价值计量的建议。

第一章公允价值计量概述

1.1公允价值的概念及特征

(1)公允价值，作为一种会计计量属性，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。这一概念强调的是在无任何强迫或限制的条件下，买卖双方在充分了解交易信息的基础上所达成的交易价格。公允价值计量不仅关注资产或负债的当前市场价值，还反映了市场对未来现金流量的预期。

(2)公允价值具有以下几个显著特征：首先，公允价值是市场驱动的，它依赖于市场数据和市场参与者的行为；其次，公允价值是时变的，它随着市场条件的变化而变化；第三，公允价值是可观察的，它可以通过市场报价或其他可观察的市场数据来确定；最后，公允价值是客观的，它不依赖于个别交易者的主观判断。

(3)在实际应用中，公允价值的确定通常需要考虑以下因素：市场参与者的身份、交易的性质、资产或负债的特性、市场条件等。这些因素共同决定了公允价值的计量结果。公允价值的计量方法包括市场法、收益法和成本法，每种方法都有其特定的适用条件和局限性。正确理解和应用公允价值，对于企业财务报告的准确性和透明度具有重要意义。

1.2公允价值计量方法

(1)市场法是公允价值计量中最常用的方法之一。它通过比较相似资产或负债的市场交易价格来确定公允价值。例如，某上市公司拟出售其持有的投资性房地产，通过市场法，公司可以参考市场上类似房地产的交易价格来确定其公允价值。据相关数据显示，某地区近期类似投资性房地产的平均交易价格为每平方米1.5万元，因此，该上市公司持有的投资性房地产的公允价值可按此价格估算。

(2)收益法是通过预测资产或负债的未来现金流，并折现至当前时点来确定公允价值的方法。这种方法在评估收益型投资性房地产时尤为适用。例如，某公司拥有一座购物中心，预计未来五年内每年产生的租金收入为2000万元，市场利率为5%。根据收益法，该购物中心的价值为2000万元/5%=40000万元。这一计算结果即为该购物中心在当前时的公允价值。

(3)成本法是指根据资产或负债的原始成本，减去累计折旧或摊销，加上任何重置成本或改进成本来确定公允价值的方法。这种方法在评估历史成本较高的资产时较为常用。例如，某企业拥有一栋办公楼，原始成本为5000万元，累计折旧为1000万元，市场重置成本为6000万元。根据成本法，该办公楼的公允价值为6000万元（重置成本）-1000万元（累计折旧）=5000万元。这一计算结果即为该办公楼在当前时的公允价值。需要注意的是，成本法在应用时可能存在较大的人为判断因素，因此，实际操作中需谨慎使用。

1.3公允价值计量的应用领域

(1)公允价值计量在全球范围内广泛应用于金融工具的计量中。根据国际财务报告准则(IFRS)和美国的会计准则(FASB)，金融资产和金融负债的初始确认和后续计量通常采用公允价值。例如，某金融机构持有的国债，假设面值为1000万元，市场报价为1050万元，按照公允价值计量，该国债的账面价值将调整为1050万元。在市场波动较大的情况下，这种计量方法能够更真实地反映金融机构的财务状况。

(2)在投资性房地产领域，公允价值计量也发挥着重要作用。以世茂股份为例，该企业拥有一系列的商业地产项目，这些项目在报告期内根据市场情况进行了公允价值重估。例如，某商业综合体项目在报告期初的账面价值为5亿元，经过市场调研