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中海物业培训教案第五讲：

财务管理

目录

一、物业公司概况69

二、收支预算69

1）1、资金的权属69

2）2、收支预算的原则70

3）3、预算项目的设定70

三、合理化成本71

4）1、成本开支项目72

5）2、成本开支标准72

四、收费中常遇问题的处理和技巧73

6）1、收费的理念73

7）2、收费管理的机制73

8）3、收费的方法74

9）4、对不交费的处理74

五、财务制度的建立75

10）1、财务管理制度75

11）2、岗位责任制75

12）3、岗位操作规程75

13）4、检查制度76

14）5、专项付款程序规定76

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物业公司概况

在讲业务之前，先让我们了解一下物业公司。

物业公司就其经营结构来讲，应分为两部分，一部分是物业管理公司（以下称公

司本部），它是依靠管理手段和各种技术力量来运作物业管理项目，同时赚取管理酬金

的；另一部分是物业管理处（以下称管理处），它是物业管理具体的实施部门，其内容

是收取管理费来进行各种服务项目运作，以上这两部分组成了物业管理公司经营的整

体。既然经营分两部分，那么，财务的核算也应分为两部分，既物业公司以公司本部为

会计核算主体，管理处以物业项目为会计核算主体。

作为一个经营企业，其功能一般分为三个层次，即投资中心、利润中心、成本中

心，那么以上这两个会计主体属于哪个中心呢？我们认为，公司本部应包含前两个中心，

而管理处应为成本中心，为什么呢？因为经营企业都是以获取最大利润为目的的，要达

到目的，应有两条总的原则，即开源和节流，作为物业公司本部，同时具备开源和节流

的空间，而作为管理处，由于多种条件所限，开源的空间不大，主要靠控制成本，所以，

管理处应是成本控制中心，我们今天要讲的内容主要是以管理处为主。

收支预算

1、资金的权属

企业的经营离不开营运资金，这些资金有一个所属权的问题，那么管理处的资金

是归属物业公司，还是物业项目呢？我们来分析一下。

首先，从企业的经营次序来看，一般企业经营的次序是供—产—销，先投入资金，

投入人力，再进行生产，最后销售，而管理处是先收取业户的管理费，然后进行服务的

过程，最后产出服务的效果，所以其次序应是销—供—产，从这里可以看出，管理处的

营运资金来自于消费者，即业户。

其次，从管理的原则上讲，管理处充当了一个管家的角色，就好比我们家庭聘请钟

点工，主人除了付给钟点工工资外，要买菜还要付买菜的钱，如果买完菜后有剩余的钱

归谁呢？当然是业主！管理处也类似钟点工，先收取全体业户的管理费，然后进行投入，

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为全体业户提供约定的等值的服务，等值，即是收支平衡或略有盈余，（为什么要收支

平衡或略有盈余呢？以后讲），从这一点上也可以看出，管理处或者说是项目上的资金

来自于消费者而不是管理处，推而广之，项目上的开支原则上要由业户（业主委员会）

认可。当然，管理处肯定不同于钟点工，它不是社区服务，而是物业“管理”。

2、收支预算的原则

为什么要作收支预算呢？有两个方面的原因