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基于业主方视角的大型商业综合体项目合同总体策划研究

摘要：本文以南京某大型商业综合体项目为案例，探讨了项目合同总体策划

的重要性，并针对项目合同总体策划应考虑的因素，提出如何进行项目合同总体

策划。

关键词：大型商业综合体项目；业主；合同总体策划

Abstract:ThisarticletaketheNanjingsomelargecommercialcomplexproject

asanexample,discussestheimportanceofcontractofprojectofoverallplanning,and

accordingtotheprojectcontractoverallplanningshouldconsiderthefactors,put

forwardhowtoundertaketheprojectoverallplanningofthecontract.

Keywords:largecommercialcomplexproject;owner;theoverallplanningof

thecontract

合同策划是对项目各合同的总体把握，并在此基础上初步确定合同内容、权

利义务关系。合同策划分为合同总体策划与合同详细策划。所谓合同总体策划，

就是在项目分解发包之前，依据业主情况、承包商情况、工程特点、环境特点，

对项目相关的合同进行总体策划，以明确对合同的签订与实施有重大影响的决策

事项。合同总体策划阶段，主要解决的是从项目整体把握项目分解包和存在的界

面问题。而合同详细策划则是对合同内容详细的分析，包括详细的合同结构关系、

明确的界面工作内容，以及合同当事人与其他参与方可能存在的衔接问题、责任、

义务、权利。

考虑到合同详细策划涉及到单个合同的合同条件、具体合同条款设置以及与

其他相关联的合同之间详细具体的界面划分，本文对此不作研究，仅仅站在项目

整体和全局的角度进行合同总体策划研究。当然对于业主而言，如何确保合同总

体策划的各项工作内容完整、界面明确，避免遗漏和增项，这是一个非常重要但

也具有一定难度的课题。本文就是基于业主方的视角，以某大型商业综合体项目

为研究对象，分析业主如何根据项目的具体情况，从全局角度做好项目的合同总

体策划，以便为项目后续顺利实施创造有利的条件。

一、案例背景介绍

南京某广场项目是一座综合性、多功能，达到国际水准的超大超高层公共建

筑，是集国际高端购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、顶级豪宅和景观公寓于

一体的大型商业综合体项目。该项目一期工程总建筑面积227,055M2，设计结构

高度约160m，项目业态由国际购物中心（位于裙楼1-8层）、写字楼（位于南

塔11-22层）、住宅式公寓（位于北塔11-39层）、豪宅（位于北塔11-39层）、五

星级酒店（位于南塔23-36层）五部分内容及二层地下室组成。

由于该项目属于大型综合体项目，功能业态复杂，项目建设周期长达10来

年。而且该项目涉及的参与方众多，包括投资商摩根、国外和香港设计所、国内

设计院、各类设计专业顾问等，承包商和供货商数量也是非常之多。众多的项目

参与方无疑导致业主项目管理的跨度和层次都很大，合同管理的难度也随之大大

增加。

因此，笔者深感于对于大型商业综合体这种复杂项目而言，前期做好充分的

合同总体策划，严格划分各合同之间界面，避免日后扯皮、推诿等现象的出现。

界面清晰、层次合理的合同总体策划，不仅能够保证圆满地履行合同，促使各合

同达到完善与协调，而且对整个项目总目标的顺利实现也起着决定性的作用。

二、项目合同总体策划的影响因素

业主在实施项目合同总体策划的过程中，应思虑周全，尽可能地把与工程项

目相关的各种因素都予以充分考虑。由于业主在合同类型的选择中通常起着决定

性的作用，因此就要求业主在工程项目建设初期就要根据工程项目的具体情况及

所处环境，考虑各种不同因素（譬如业主自身资金能力、专业管理能力，以及合

同对方的能力、经验等）的作用，选择适当的合同类型模式，从而避免日后由于

合同缺陷等原因造成双方的纠纷和索赔的发生，并减少由此产生的费用。

由于该项目投资商是摩根士丹利，项目性质属于外资项目，所以不受国内各

类招标法律、法规、政策文件的约束。因此，业主在选择设计单位、承包商、供

应商等项目参与方时有充分自由的裁