物业设施设备运行管理及维护服务方案.docx

物业设施设备运行管理及维护服务方案 总体要求 符合国家规定的节能降耗减排及环保安全要求，维修工程质量合格率及回访率达100%。 所有维修工程都必须有详细的维修及验收记录。 日常维修：每日巡视，水电及专项设施设备发现故障和安全隐患须及时维修。一时不能修复的要说明情况，修复后要有维修验收签字记录。 主要维修工程建档造册，并由中标人设施设备技术管理人员签署验收合格单。 每项维修工程完工后，应对用户进行回访，并针对回访情况提出整改措施，达到用户满意。 维修更换的低值易耗设施、设备、物品，包括但不限于灯管、水龙头、开关插座、座椅五金件等，费用包含在投标报价中。 变配电系统 高低压配电设备每年至少一次全面停电检修。 每月对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录。 高低压配电柜运行正常、操作灵活、仪表显示准确。 变压器运行正常，温控系统正常，通风降温设备可靠。 直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每月进行一次充、放电试验。 功率因素自动补偿装置运行正常，功率因素不低于0.9。电容器容量满足工作要求，无鼓包、漏液等异常情况。 制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送电审批权限及流程，停、送电按规定提前通知客户。 制定配电室人员出入管理制度，配电室通风、照明良好，无鼠洞，配备符合要求的消防器材。 涉及电能的计量器具、仪表每年由法定计量技术机构或授权机构检定。 负责本项目配电设施设备专业维保（含高压检测）及年检工作的实施单位应具有行政部门颁发的《承装（修、试）电力设施承试类许可证》，中标人如不具备此资质的，则委托具有此资质的实施单位进行配电设施设备专业维保及年检工作，中标人应与实施单位签订合同，并负责对其进行监督考核。分包费用投标人须在分项报价明细表中体现上述费用并纳入投标总报价。 应急供电系统 每月对发电设备进行检查、维护，保持设备的完好。 维护备用发电机（组），确保随时应急启用。 发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常。 自动转换开关状态显示完好，动作正常。 对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态。 对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。 空调系统 设备工作正常、安全装置有效。 巡查设备运行状态并记录运行参数。 检查循环泵、冷却泵电机及泵体，进行添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养。 对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养。 定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全。 对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合空调设备的要求。 压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定进行周期检定。 对空调系统设施设备进行能耗（水、电等）统计和分析，做好节能工作。 在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行。 负责本项目中央空调专业维护保养和清洗服务实施单位应具有以上服务能力。中标人如不具备此能力的，则应委托具有专业维护保养和清洗服务能力的实施单位进行中央空调专业维护保养和清洗服务。中标人应与实施单位签订合同，并负责对其进行监督考核。分包费用投标人须在分项报价明细表中体现并纳入投标总报价。 中央空调水系统清洗、预膜及日常水质处理：风管展开面积9376㎡，空调数量见项目现状，应每年清洗维护一次，2个水样由第三方检测并出具水质检测报告，投标人须在分项报价明细表中体现上述费用并纳入投标总报价。 给排水系统 设备、设施完好率达99%。 用水、供水制度完善，给排水设备系统运行良好，排水通畅，无大面积堵塞及漏水现象。 检查卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象。 生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养；化粪池、室内外排水沟渠（井）疏通清掏；排水畅通无堵塞。 生活水箱入口封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口要加金属网，室外的通气口要有防护设施。 每半年应对二次供水水箱进行全面清洗消毒，水质检测每季度1次。计划停水提前通知客户。 负责本项目二次供水水箱清洗服务实施单位应具有以上服务能力。中标人如不具备此能力的，则应委托具有专业二次供水水箱清洗服务能力的实施单位进行二次供水水箱清洗服务。中标人应与实施单位签订合同，并负责对其进行监督考核。分包费用投标人须在分项报价明细表中体现并纳入投标总报价。 电梯系统 建立健全设备安全技术档案，制定完善设备