安吉中铁商业项目市场研究及定位报告20140605.ppt

2014.06;报告结构思路;; 区位条件优越;安吉经济发展稳中有进，近年增长速度有放缓趋势，13年人均GDP超9000美元。经济发展为房地产市场和商业市场的稳步发展奠定较好基础;与湖州其它县市相比，安吉县的人均GDP实际位居末位，与浙江平均值相比要低10000元左右，整体经济水平较低;安吉居民的消费意识较强，其消费性支出约占可支配收入总量的三分之二。食品消费占比较高，安吉人对吃较讲究;安吉固定资产投资和房地产快速增长，产业结构存在二产向三产过渡的趋势;; 2013年底全县年末户籍人口46.18万人 ，常住人口46.7万人，外来人口极少，属典型的内生型市场。市区人口在以年均1.5万人的速度增长，按规划至2020年市区人口将达到30万人，按目前增长速度来看将至少超过20万人； 安吉社会消费品零售总额增长率要明显高于GDP涨幅，但受宏观经济减缓影响，增长率也呈现下降趋势。但仍可表明安吉市场较为强大的消费力。; 受房地产投资拉动作用，安吉商品房施工面积逐年叠加上升； 近几年安吉商品房成交高峰出现在11年，年成交达70.9万方，刚性需求得到有效释放；之后见顶回落，12、13年成交量维持在55万方左右，说明安吉商品房成交量天花板已经显现，年人均成交面积在1㎡左右，属正常水平； 商业物业销售受供给影响较显著，随着安吉商业设施的开发，成交量较前几年有所上升，年均成交面积在10万㎡左右。;; 以中国竹乡、黄浦江源、昌硕故里为特色的长三角沪杭大都市圈生态腹地和旅游休闲度假目的地； 长三角重要的先进特色产业制造基地； 杭州都市经济圈的人居板块、重要的旅游目的地及产业外延基地； 全国新农村建设示范基地。;六大片区中，主城区的规划对本项目定位有直接影响，是规划研究的重点所在，政府对主城区已提出详细规划设计;本案所属主城区中心边缘地带，未来有机会融入中心区发展，但在业态发展上需注重差异化发展，与主城业态形成互补功能;城市规划;;位于安吉县城云鸿西路与迎宾大道交叉口，距市中心区距离不到1公里，距杭长高速安吉东出口约5公里，扼守安吉南大门。 ;;;;安吉正由单一业态向多元业态发展，目前的商业格局以老城区核心商圈和各区域的特色商圈为主，城市商业正在往南演进，但尚处于雏形阶段。 老城区商圈： 老城区商圈发展历史较早，由人民路与胜利路为主轴组成“T”字型格局，业态发育齐全，集购物、酒店、餐饮、休闲于一体的综合性商业区，代表着安吉商业发展的最高水平，吸引全县及游客等消费群体，商业氛围浓厚。商贸广场、中都大厦、百汇大厦均汇聚此于。 城南新商圈： 由新浙北大厦领航片区商业繁华，商业正处于酝酿发展之中，商圈暂未完全形成，仍需要时间的积淀。 城北街色商圈： 沿浦源大道、苕溪路形成的建材家具，沿天荒坪北路、玉华路形成的五金、汽贸汽修特色商圈。; 业态占比 39%为服饰箱包店，店面面积集中在60平米左右； 21%为餐饮类，以小店面为主，面积在30平米左右，人流量一般； 17%为房产中介，分布较为集中，以租赁住宅为主营业； 9%为婚庆花艺类，装潢都较好，集中在人民路朝西侧，东侧尚未开业； 其他占14%，包括家纺、电子通讯、日用百货等，分布较分散。 租金水平 该商业街最高租金位于与胜利路交汇处，是安吉商业的黄金口岸，达到450元/㎡ ·月左右，整条街的租金依据地段、单店面积、经营业态不同，多分布在200—350元/㎡ ·月。; 业态比例： 29%为服饰鞋帽类，较为集中，基本在胜利路东侧，面积在60平米左右； 25%为餐饮类，涉及面积都较大，包括肯德基、来必堡等快餐店； 23%为家用百货类，有家用电器、日用百货等，面积均在50平米左右； 13%为功能类店面，相对较为分散，有银行邮政、照相复印、美容化妆等； 10%为其他，包括花艺水果、珠宝首饰、奶茶烟酒店等。; 67%为服装鞋包市场，市场较为集中，已形成一定规模，面积在30平米为主； 17%为珠宝首饰店面，有上海老庙黄金、周大生珠宝等老字号店面，装修豪华； 9%为眼镜化妆品店面，装潢中档，化妆品店面集中在30平米左右； 7%为其他类，相对较为分散，包括药店、零食、水果、母婴用品等具体店面。; 38%为餐饮类店铺，市场较为集中，面积在30-50平米为主，属中低档次； 31%为便利店，包括日用百货、冷饮奶茶、糖果喜铺等，面积以20平米为主； 20%为文具书店，面积较小，较为分散，人流量一般； 7%为花艺婚庆店，相对较为分散，装修风格一般； 4%为其他，包括琴行、渔具、银行等，较为分散，市场氛围一般。; 经营现状： 商贸广场地处市中心区域，主要设置店面为女式服装、男鞋箱包、婴童鞋服、美甲装饰等，区域内市场较为集中，还有部分小吃店、冷饮店等商铺，配套较