大竹项目市调报告分析.docx

大竹项目周边商业情况调查分析市调地点：以坂田阳光湾畔百货为中心，东南西北四个方向管辖范围三公里以内部分区域。对周边主要竞争对手（民治COCOCITY、8号仓、和成世纪广场、坂田、民治天虹、国惠康、大新百货、佐阾香颂）以及临近的街铺、周边社区配套进行调研考察。市调目的：了解坂田街道状况，新旧商圈的分析；了解商圈各社区的人口分布情况、大竹项目周边交通状况。分析调研社区配套、商业圈的街铺经营状况、商圈内的强势与弱势项目、购物中心、商场、街铺的租金情况。4、通过商圈了解，数据的搜集，规划大竹项目的定位。调查方式：实地走访调查、询问、交谈、地产中介等方式。一、龙岗坂田街道简介1、坂田街道是龙岗区西部门户，地处罗湖、福田、龙华新区交界处，东连布吉、南邻福田、西连接龙华、北靠平湖。辖区面积28.51平方公里，辖坂田、杨美、马安堂、五和、南坑、大发埔、岗头、雪象、四季花城、九个工作站4个大型社区、5个村落有14个居民小组、16个居委会。2014年末常住人口48.2万人，其中户籍人口3.6万人，有各类大中型企业2000多家。2、坂田商圈概况：（1）、之前坂田商业圈会集中在吉华路双方向道，其中以坂田商业广场、国惠康百货以及周边街铺为中心构成了坂田整体商业氛围。随着14年6月吉华路新建了新的商业体——坂田天虹商场，使得目前坂田商业广场大新百货、国惠康百货从硬件设施、购物环境品牌结构已经无法达到消费者的需求，经营日渐萧条。大新百货目前一楼由物业自行招商管理，二三楼大新百货自行招商管理，空铺较多，目前了解到里面铺位租金定在120元/㎡，（按照建面计）而且大部分服装品牌打出“转让”字样。坂田天虹商场目前还是以百货商场经营模式的社区服务中心，并没有购物中心的味道。在建的佳华领汇广场到16年完工，可以这么说在坂田的商圈目前还没有一家购物中心商业体！（2）、下图就是我们此次市调主要商圈方向，以我们阳光湾畔（五和大道为中心），以三公里为距离分东、南、西、北四个主方向进行调研。五和大道北方向至万科城、华为小区，途径过坂田天虹商场、预计2016年中开业佳华领汇广场）。南面至星河丹提，途径星光之约、家和花园、2017年即将开业星河雅宝COCOPARK项目；西至南贤商业广场途径经过8号仓奥特莱店、民治天虹、民治大润发、民治COCOCITY项目、佐阾香颂购物中心；东至诺德中央大道商业街、2016年万科广场紫悦山项目，对于五和大道东方向目前还没有商业购物中心，可以说目前还是一项空白。大竹云峰项目位于此核心地段项目，必定会成为坂田新商圈的新地标！二、商圈各社区人口及分布状况1、项目的核心商圈覆盖了五和、四季花城、坂田、大发埔社区，以及包括大光勘村、里石排村、水斗坑村、和磡村、光雅园村村落。核心商业圈人口约为41万人。（2015年8月市场调研所了解到的数据）核心商圈大型社区及村落状况大型社区简介概况五和五和辖区范围东至坂田南路，南至雅园路，西至四季花城交界处，北至新布龙路，辖区总面积1.44平方公里，总人口40409人，其中户籍人口982人。管辖和勘、大光勘、光雅园3个居民小组和坂田商住规划5区、6区、7区、9区、11区、以及和磡新村，珠江旭景花园小区，五和社区共有房屋741栋，16714套。四季花城坂田街道“四季花城”社区居委会位于万科四季花城，总面积37万平方米，成立于2002年7月11日，管辖人口5855余户，约20000人，其中常住人口有17000余人，以户籍人口居多。万科四季花城辖区总面积86.8万平方米，其中已开发土地占66.6%，，所管辖的区域包括“万科四季花城”、“万科第五园”（包括第七期璞悦山、九期紫悦山）、管辖人口12565余户，约44000人，算上四季花城合计约18420户约64000人，社区内配套设施齐全，有小学1所、幼儿园2所、法律服务站、文化中心、图书室、社区健康服务中心各一个，体育活动场地、公园、广场、活动室各2个，大型超市4个。坂田坂田社区位于深圳市龙岗区坂田街道中心处，东至清平路、南至平南铁路、区规划三号路、西至五和大道，北至贝尔路：占地总面积2.75平方公里，总人口58000人，其中户籍人口1300人。管辖坂田居民小组、田村工业园、宝利工业园、坂田村工业区、台湾花园、大同市场、万科城、中海日晖台。大发埔大发埔社区管辖范围东至五和大道，南至平南铁路、西至西环西路、梅观高速（与龙华交界处），北到贝尔路：辖区总面积1.1万平方公里，总人口61000人，其中户籍人口1667人。管辖大发埔、里石排、水斗坑3人居民小组和第一工业区、第二工业区、龙璧工业区、福群集团等。村落简介概况大光勘村大光勘村位于坂田街道五和社区，坂雪岗大道和永香路交叉口处，项目投资137179.8万元。拆除用地89156.9㎡，建设用地57729.4㎡，其中住宅面积210000㎡，保