弗莱明戈项目后评估研发总结成果.ppt

弗莱明戈项目后评估研发总结成果目录 第一篇：项目定位 第二篇：项目简介 第三篇：价值点挖掘 第四篇：客户敏感点分析 第五篇：设计管理 第六篇：效果把控 第七篇：成本控制 第八篇：新材料、新技术、新工艺 第九篇：规划报建与验收 第十篇：完成效果 第一篇：项目定位 龙湖的第一个花园洋房项目 别墅区里面具有别墅品质的花园洋房 沿袭蓝湖郡湖西的地中海风格，填补市场空白 应具有高度的市场影响力、社会影响力 客户人群应为比联排别墅稍低（介于别墅和高层公寓之间但是略偏上）、但是向往高品质生活的人群。 项目定位带来的几个重大后续影响： 1、容积率不能太高（控规是2，实际是1.32） 2、户型偏大 3、成本偏高 项目简介－－区位、总图、主要经济技术指标 主要经济技术指标： 总用地面积：80018 m2 　 居住户(套)数：487套 住宅栋数：36栋　　 总建筑面积：　105875.83 m2 1、住宅建筑面积：90100.93 m2 ，占85.10% 2、车库建筑面积：14647.01 m2 ，占13.83% 3、配套设施建筑面积：1127.89 m2 ，占1.07% 容积率：1.32（包括地下） 建筑密度：22.08% 绿地率：31.2% 停车泊位：487辆 ①地面　64辆 ②地下　423辆 价值点挖掘目录 一、总图 二、单体 三、外立面 四、车库 五、合用 六、经验与教训 一、价值点发掘－－总图 充分利用原始地形，将整个小区分成多个标高的台地，大大节约了土方量，既节约成本，又有利于施工，而且增加了视线的层次感。 各楼栋利用车库的连接自然形成8个围合院落，既可避免单调的排列式布局，又倡导了一种新的生活方式。 在几栋住宅之间布置车库，既方便了住户的直接入户，增加了住宅的溢价能力，又不需结构转换增加结构成本。 价值点挖掘－－总图 利用一条环形车道串起了整个小区的车库和楼栋，大大节约了车行道路的面积。 临市政道路住宅均与道路成斜向布置，尽量减轻市政道路对住宅的影响，而且住宅和道路形成的三角地带又给底层住户留出了宽阔的侧花园位置，提高了底层住宅的溢价能力。 在小区中央利用自然地形高差设置大型水体，提高了水体周边住宅的价格，提升了整个小区的品质。 价值点挖掘－－总图 总图的规划布置使得整个小区的住宅户户有景，视野开阔，或面对开放空间、或面对半私密的庭院，均好性较高。 公共绿地小区化：按控规要求，临金渝大道应退8米绿化带，通过协调，此公共绿化带最终为小区所用。 二、价值点挖掘－－单体 利用阳台、露台、廊、入户花园等半室外空间，加强住户与外界的交流，极致的情况每间卧室都有阳台，增加赠送面积，提高溢价能力。 利用赠送前花园、后花园、侧花园等方式使客户感受到别墅式的享受，提高溢价能力。 赠送车库与下沉庭院间的地下空间，提高溢价能力。 三、价值点挖掘－－外立面 丰富的外立面效果提升了整个楼盘的品质 四、价值点挖掘－－车库 利用8#车库地形高差形成的半地下室空间布置客户服务中心和物管用房，有效降低了成本。 优化车库布置，使得车库平均每个车位的占地面积约为32m2。 底跃住户可以从车库直接入户，其它楼层住户可从车库通过楼梯入户，方便了住户的生活，提升了溢价能力。 五、价值点挖掘－－合用 1、通过与政府相关部门的沟通，本项目的配套设计基本与整个蓝湖郡片区进行合用，包括幼儿园、小学、开闭所、垃圾站、居委会、商业配套等，节约了大量开发成本。 2、原设计为3个化粪池，经优化合并调整为一个，既节约了成本，又减轻了对住户的影响。 六、价值点挖掘－－经验与教训 一定要有阳台与客厅相连，而且此阳台一定要适用、够大 设计理念最好是略微超前，不要太超前：比如150平方米的三房、比如室内2米宽的过道、比如双通道设计 厨房设置在住宅中间，部分客户不太满意，认为采光不好；风水不好 户型组合以后太复杂，多达100多种户型，给设计、施工、销售、后期管理都带来很大的困扰 方案阶段底平户型没有考虑私家花园，后期调整给景观等各方面带来很大的影响 部分小区道路宽度为7米 公共区域私家化不够 底层住户尽量单独入户 尽可能满足业主可直接从车库入户的要求 少部分灰空间业主不能使用，增加了成本没有带来收益 园区部分车行道路太宽，加上人行道宽度，使整个道路感觉象市政道路一样，不太宜人。 由于间距的原因，又希望山墙不要太呆板，所以有一些山墙上的阳台没有加以利用。 由于在前期方案阶段没有考虑底层平层住户的花园，只考虑了底跃住户的花园，在销售前才临时添加平层住户的花园，导致一些住户的花园离人行道很近，影响景观的布置，也影响业主的私密性。 独门入户给业主别墅的享受、尊崇的感觉，所以底楼住户应尽量单独入户 客户敏感点分析目录 一、地段、配套、总图