2008年6月南京商品住宅成交情况简报.doc

2008年6月南京商品住宅成交情况简报 一、6月份商品住宅成交分析 1、上市剧减，销售超预期稳步上升。根据对南京网上房地产的数据统计，2008年6月份，全市商品住宅上市5560套，较5月份环比减少1819套，降幅24.6%，成交4668套，较5月份环比增长313套，增幅7.2%，供求比由5月份的1.7降为1.2。由于5月份的市场表现明显低于各方预期，加之6月份是旺季向淡季转化的一个月，市场普遍对6月份的预期普遍较悲观。正所谓，“弱市市场，利空会被夸大”，当然，这也是市场普遍缺乏信心所致。但是很多人忽视了一点，或者说是对淡旺季的认识尚存在偏差，根据往年经验，6月份和11月份一般才是成交的高峰，而不是脑海里固有的5月份和10月份。因此，6月份超预期的增长，既是历史规律的重复，同时也为市场注入了强心剂，有助于各方冷静地看待当前的市场情况。从一个侧面来说，由于刚性需求的存在和改善居住条件需求在降价后的试探出击，市场并没有大家想象中的那么差，根本没有必要莫名其妙地夸大所谓的利空。还有一点可喜的是，开发商在6月份主动放缓了供应节奏，这种主动调整缓和了当前的供求关系，也说明当前开发商仍然具有主动调整的意识和能力，只要有意识、有能力，市场就不会象大家想象的那么坏。 ?2、中小户型稳居销售榜首，大小三房户型逆转。回顾历月走势，80-100㎡的二房户型始终是市场需求的热点，约占总量的1/3，100-120㎡的小三房（大二房）户型和120-140㎡的大三房户型所占比例一般各在15-20%左右，这基本反映了市场需求的户型结构。但是从实际供应的户型配比来看，120-140㎡的大三房一般占40-50%左右，80-100㎡的二房一般占20-25%左右，100-120㎡的小三房（大二房）一般占10%左右。可以看出，供求双方在户型配比上明显存在偏差，大三房明显偏多，二房、小三房偏少。从市场表现来看，二房、小三房销售火爆，往往开盘当天售罄，积压滞销的都是大三房及更大的户型。当前弱市市场下以刚性需求为主，结婚、拆迁的刚性需求人群往往经济实力不足，偏好中小户型，户型结构的供求差距表现的更为明显。受制于90/70政策的项目，在户型定位上“上天如地”，小户型和超大户型的配比，更是与当前的需求结构格格不入，市场表现自然冷淡。从6月份来看，唯一的变化在于大小三房户型的逆转，即大三房成交上升，小三房成交下降，这更多的是来自于供应结构的原因，降价促销的更多是长期滞销的大三房户型，从而带动了成交。 3、个别板块出现破位趋势。6月份，万元楼盘的成交依然保持稳定，主要表现为老城和别墅项目的价格相对平稳;8000-10000元/㎡出现下降，6000-8000元/㎡出现上升，反映出城南、城北等板块个别楼盘的调价以及江宁销售的上升趋势;4000-5000元/㎡出现下降，4000元/㎡以下出现上升，说明江北的个别楼盘已经在下探4000元/㎡关口。总体来看，房价下调已经在价格结构上显露端倪。 4、仙林、城南、城北供应增加，城中、六合、城东、江宁成为销售热点。 6月份，仙林、城南、城北的上市量分别环比增长2060%、222%和27%，是全市 上市量出现增长的三个板块，其余板块均出现了下降;城中、六合、城东、江宁的成交量分别环比增长111%、105%、51%和37%，成为全市销售的热点板块。值得一提的是，存量最大的浦口，在5月份上市 量大幅下降42%的基础上，6月份上市量继续大幅下降38%，虽然成交量也下降了15%，但是下降幅度明显低于上市量，并且成交量超出当月上市量47个百分点，对于改善浦口的供求关系、降低竞争和消化 压力，对于改善全市的住宅销售形势，起到了进一步的推动作用。江宁成交量的稳步增长，既来自于自身的潜力释放，同时也得益于大桥失火、江北交通瓶颈的积重难消，江北分流而来的客源使得江宁 受益。如何破解交通难题、留住客源，是江北必须要解决的燃眉之急。 5月份十大热销楼盘 插一页共10张板块的成交走势图。 二、1-6月份商品住宅累计成交分析 1-6月份，全市商品住宅可售房源总量62873套（不含溧水、高淳，下同），截止6月末，全市认购套数3310套，累计成交套数23316套（相比于2007年同期46051套，下降一半左右），认购成交总套数26626套，剩余可售套数36247套。成交总面积247.74万㎡，套均面积106.3㎡。按认购成交总套数计算，1-6月份整体消化率为42.3%，按6月份的消化速度，余房消化周期为7.8个月。 备注：消化率按1-5月份认购成交总套数计算，余房消化周期按5月份成交套数计算。 1、新三区继续保持供应和成交的主导地位。从房源总量来看，排名前三位的浦口、江宁、河西分别为18910套、13394套和9814套，分别占全市总量的31%、 21%和16%，累计占全市总量的6