上海新桥新弘国际城营销策划报告.ppt

上海新桥·新弘国际城营销筹划报告

上篇：市场研判篇

下篇：营销策略篇;后市?;截止3月初数据统计显示：

上海商品房的正常年消费水平应在1500万平方米以上，而去年成交量缺乏1000万平方米，相当于2007年的一半，可见有相当局部刚性客户由于整体市场环境的种种因素而暂时延缓了购房的打算。

上海楼市整体成交量约在2876050㎡左右，其中2月上海的商品住宅成交量是周周上升,总成交为76.3万平方米,较1月增加了25.6万平方米,环比增幅50.5%,同时也超过了去年11月房产新政实施首月、楼市初现恢复时的70.2万平方米的成交水平。

2月上海商品住宅成交均价为12056元/平方米,环比下跌10.9%。

2021年年初，上海楼市局部热门板块出现了明显的“回暖〞迹象。;事件回忆：

宝山地区：香逸湾09年11月8日开盘，当日推出的88套房源吸引600多组购房客户排队摇号抢购，并在1小时之内全部售罄当天签订定金合同，送1％契税；3天内签订预售合同，再送总房价1％。

闸北大宁：08年12月26日嘉宁荟开盘，活动当天即有300多组客户到现场排队购房；今年2月14日多组客户连夜排队购房，开盘当天售出100余套。

浦东上南：今年2月26日开盘，金色里程售楼部每天爆满，开盘当天推出的72套房源在当天就销售一空。

万里板块：今年3月7日开盘的“达安春之声〞，居然3月2日就有人来排队，5天5夜的漫长等待后，推出的100多套全装修房源根本售罄。1.55万装修房，并送2~5万元大礼包。

九亭板块：今年3月7日北尚湾再次开盘，均价8800元/㎡，当天可售房源即所剩无几，其中需求最大的两房仅剩2套。;;新桥，;新桥板块演变;板块分布;价格;竞争，;重点考察个案

万科白马花园

达安圣芭芭\达安河谷三号

沿海丽水馨庭

上海康城

绿洲香岛花园;项目名称;区域板块划分;别墅平均成交均价：12580元/㎡;万科·白马花园;白马花园房型——蚂蚁工房;白马花园房型——情景洋房;白马花园房型——水岸联排别墅;产品;白马花园成交状况——公寓;别墅房;规模;丽水馨庭房型——联排别墅;丽水馨庭——双拼别墅;日期;规模;达安圣芭芭房型——联排A型;达安圣芭芭房型——联排B型;达安圣芭芭房型——联排C型;达安圣芭芭房型——联排E型;规模;前庭后院;河谷3号——A户型;河谷3号——B户型;达安河谷三号销售情况;其它竞争房型——上海康城四期;其它竞争房型——绿洲香岛花园;自我;工程认知;名称;

【S.W.O.T】分析;工程结合竞争市场，本工程的核心营销思路;造就，;我们想要到达的预期目的：

如何在剧烈的新桥竞争市场中脱颖而出？;造就过程中本案必须要解决的几个问题;Question1：后续产品方面，我们是否还有改进的必要和余地？;工程以“水〞为根底构建社区大环境，以“水〞为依托创造私人居住空间，“溪-河-湖〞从整体的角度理解水。构建起水溪、内河和中心湖组成的水循环体系同时创造多样水景与之契合，形成蓝绿交响。;坡地景观;建筑立面;Question2：我们的目标客户在哪里？如何细分？;根据对于在售、已售的竞争楼盘客户分析，本案的目标客户是以全市性客户为主。其中公寓类产品与经济别墅类产品在客户细分方面又有一定的差异。;工程客层细分;目标客户描述;Question4：重重竞争下，本案的破冰之道是什么？;对竞争对手的把握;竞争对手;Competition;Question5：营销现场如何布置？;售楼处;售楼处功能布局;售楼处展示;销售中心前广场：

增加可参与性〔休憩长椅、遮阳伞〕

表达生态、自然，多布置植物

完善导示系统〔入口、停车场、销售中心、样板房、湖栈道等〕

销售中心配湿巾机及自动擦鞋机等增值效劳;建材、智能化展示;样板段展示;提升居住气氛，让客户有家的感觉

;设置参与点，让客户“动〞起来;内外景观结合，强化休闲功能

;以微笑与友善的效劳赢得客户;Question6：一期产品的销售节奏如何安排？;推案策略;推案方案;第一批别墅·+公寓

2个月;预计销售状况;阶段一：工程的导入期

预计2021年5月至2021年9月;09年;09年;09年;09年;09年;09年;09年;09年;09年;09年;09年;09年;阶段二：工程的开盘期

预计2021年10月至2021年11月;09年;目的：建立知名度

主力媒体：

?新闻晨报?：上班族主流阅读的新闻类媒体，群体主要为中青年。

?新民晚报?：订购为主的