2016中南财房地产估价复习资料.docx

一、二章1、?简述房地产估价的内涵基本内涵：房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。2、?简述房地产估价的必要前提独一无二，价值量大3、简述房地产状况描述的主要内容（一）基本状况描述1、名称 2、坐落 3、四至 4、规模 5、用途 6、权属（二）区位状况描述1、位置 2、交通 3、周围环境和景观 4、外部配套设施（三）实物状况描述1、土地实物状况 2、建筑物实物状况（四）权益状况描述1、土地权益状况 2、建筑物权益状况4、①抵押价值的内涵与计算p91-92内涵：是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。抵押贷款额度=抵押价值 *贷款成数(V * k)抵押价值=V未设法下价值– Z已抵押债权数–T拖欠工程款– V其他法定款再次抵押价值= V未设法下价值–Y已抵押贷款余额/k贷款成数–T拖欠工程款– V其他法定款②楼面地价的含义与计算p102-103楼面地价：是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格（楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。）楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率；容积率=总建筑面积/总占地面积【2006年真题】　　某仓库房地产，建筑面积为800㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/㎡，则理论上应补地价的数额为（ 　）万元。A.93.75 B.115 C.293.75 D.315　　　【答案】D【解析】变更为商业用地的土地单价= 2000元/㎡× 2．0= 4000元/㎡某仓库房地产土地面积= 800㎡/ 0.8=1000 ㎡应补地价的数额= （4000元/㎡- 850元/㎡）×1000 ㎡ =315万元③期房的内涵与价格的计算p104-105人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房。期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿【2006年真题】　　某房地产现房价格为4000元/㎡，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/ ㎡（年末收到），出租运营费用为每年50元/㎡．假设折现率为5%，风险补偿为200元/㎡，则该房地产的期房价格为（ 　）元/㎡．　A.3300 B.3324 C.3335 D.3573解析：该期房目前的价格=4000-【250/（1+ 5％）^2+ 250/（1+ 5％）^1】-200【答案】C5、?比较价值、收益价值、成本价值根据不同的评估方法，评估价值有不同的称谓：收益法－收益价值 ，成本法－成本价值，市场法－比较价格收益法测算出的倾向于最高买价，趋向于理论价格成本法测算出的倾向于最低卖价市场法测算出的倾向于成交价格，趋向于市场价格三种价格之间的关系：正常市场情况下：比较价格与收益价格基本一致；房地产泡沫情况下：比较价格大大高于收益价格；市场不景气情况下：成本价格大大高于比较价格或收益价格。6、无租约限制价值、出租人权益价值、承租人权益价值无租约限制价格是指，房地产在不考虑租赁因素影响下情况下的价值，其评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。出租人权益价格是指，出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。承租人权益价值是指，承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。7、?估价中的房地产含义p43，?房地产实物、权益、区位含义p46-51,p56严谨意义上的房地产是指：土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。实物：房地产中看得见、摸得着的部分。权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。区位：原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成为房地产的重要组成部分。三、四章1、?简述房地产估价的原则内涵及内容房地产估价原则：人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价活动应依据的法则或标准。这些法则或标准版就是房地产估价原则。内容：①、独立客观公正原则 ②、合法原则 ③、价值时点原则 ④、替代原则 ⑤、最高最佳利用原则 ⑥、谨慎原则2、?简述房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则的含义合法原则，要求估价结果是在依法判定