房地产估价理论与方法-第11章-地价评估和地价分摊.pptx

;土地是一种房地产，地价评估是房地产估价的一个重要方面。地价一般可以直接运用前面介绍的市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。 但地价评估还有一些独特的方法。因此，本章对专门适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价法，对有中国特色的城市基准地价评估和基准地价修正法，对与地价评估有关的高层建筑地价分摊，作一简要介绍。;第一节 地租理论及测算;二、地租现象（熟悉） 土地肥力不同→收获的产量不同——地租现象； 土地位置不同→运输费用不同——地租现象； 不同的摆摊地点→不同的销售净收入——地租现象;三、地租理论的回顾（了解） 　　 （一）威廉·配第　 （二）理查德·坎蒂隆 （三）亚当·斯密　 （四）詹姆斯·安德森;四、地租的测算（熟悉） 1、计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售价格－农产品生产成本－土地上投入资本的利息－农业经营者利润； ２、土地是在此最佳用途下使用的； ３、土地是在最佳集约利用下使用的； ４、销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求；;５、在资本周转率、投资风险不同的情况下，不同周转率、不同风险的资本不能用同一比率来计算其应得利润。 ６、测算地租的其他方法： （１）从房租中分离出地租； （２）由地价求地租； （３）用市场法求地租； （４）用类似假设开发法的方法求地租 ;第二节 路线价法;一、路线价估价法的基本原理;（二）路线价法的理论依据;路线价法与一般的比较法的区别;路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期”的原因是：;（三）路线价法适用的对象和条件;（四）路线价法的操作步骤;二、划分路线价区段（熟悉）;滨江道金街交口;;三、设定标准临街深度（了解）;四、选取标准临街宗地（了解）;五、调查评估路线价（了解）;六、制作价格修正率表（掌握）;（1）四三二一法则——最简单的临街深度价格递减率;如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺： 第一个25英尺等份的价值为临街深度100英尺土地价值的9％， 第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺土地价值的8％ 第三个25英尺等份的价值为临街深度100英尺土地价值的7％， 第四个25英尺等份的价值为临街深度100英尺土地价值的6% ； ;四三二一法则——最简单的临街深度价格递减率;（2）其他法则 （1）“四三二一”法则。又称为“慎格尔”法则。其含义是将100英尺深的街道四等分，每份25英尺，从临街方向开始，每个25英尺土地的单位价格分别占路线价的40％、30％、20％、10％。 （2）苏慕斯法则。将100英尺深的街道二等分，前半临街50英尺土地的单位价格占路线价的72.5％，后半50英尺占27.5％。 （3）霍夫曼法则。将100英尺深的街道四等分，从临街方向开始，每份价值分别占路线价的37.5％、29.5％、20.7％、12.3％。 （4）哈柏法则。该法则认为，土地的价值与其深度的平方根成正比。;2.几种临街深度修正率 以四三二一法则为例， （1）单独深度价格修正率为： 40％ ＞ 30％ ＞20％ ＞ 10％ ＞9% ＞ 8% ＞7%＞ 6％ （2）累计深度价格修正率为： 40％ ＜70％ ＜90%＜ 100％ ＜ 109% ＜ 117％ ＜ 124% ＜ 130％ （3）平均深度价格修正率为： 40％ ＞35％ ＞30％ ＞25％ ＞21．8％ ＞19．5％o＞17．7％ ＞16．25％ （二）其他价格修正率;为简明起见，将上述用表来说明，见下表。表中的平均深度价格修正率，是将上述临街深度100 英尺的平均深度价格修正率25%乘以4 转换为100%，同时为保持与其他数字的相对关系不变，其他数字也相应乘以4 得出的。这也是利用平均深度价格修正率修正单价的需要。;七、计算临街土地的价值（掌握）; （2）当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率。 ;（3）当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。 V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率 V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率 ×临街宽度×临街深度;（4）若土地的形状和临街状况有特殊者，则还要做加价或减价修正。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，计算公式如下： V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率 V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积 或： V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率±单价修正额 V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×土地面积±总价修正额;（二）临街土