第三章资产评估_市场法例题.doc

[例] 　（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 　（2）评估该地块2011年10月3日的公平市场交易价格。 　（3）评估过程。 　　①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。 　　②搜集有关的评估资料。 　　A.搜集待估土地资料。 　　B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见下表。 实例A实例B实例C实例D估价对象所处地区临近类似类似类似一般市区交易日期2011.4.22011.3.32010.10.42010.12.52011.10.3价格总价19.6万元31.2万元27.4万元37.8万元单价870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2面积225m2380m2320m2450m2600m2容积率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年　　③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。 　　则各交易实例的交易情况修正率为： 　　交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。 　　④进行交易日期修正。根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为： 　　交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。 　　⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。 　　交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照下表判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据下表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。 区域因素BCD自然条件（相同）10（相同）10（相同）10社会环境（较差）7（相同）10（相同）10街道条件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10离交通车站点距离（较远）7（稍近）12（相同）10离市中心距离（相同）10（稍近）12（相同）10基础设施状况（稍差）8（相同）10（稍好）12公共设施完备状况（相同）10（较好）12（相同）10水、大气、噪音污染状况（相同）10（相同）10（相同）10周围环境及景观（稍差）8（相同）10（稍差）8综合打分88108100 　　⑥进行个别因素修正。 　　A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。 　　B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）： 　　 =（1-0.0994）÷(1-0.0676) 　 = 0.9006÷0.9324 　 =0.9659 ⑦计算待估土地的初步价格。 　　交易实例A修正后的单价为： 　　 交易实例B修正后的单价为： 　　 　　交易实例C修正后的单价为： 　　 　　交易实例D修正后的单价为?? 　　 　　⑧采用简单算术平均法求取评估结果。 　　土地评估单价为：（909+1038+901+942）÷4=948（元/m2） 　　土地评估总价为：600×948=568800（元）