抵押房地产风险分析.ppt
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第 * 页;目 录;;2.房地产相关政策风险：
宏观调控政策、金融政策、房地产（土地）政策、税收政策等。
常见问题：
政策稳定性差；
政策可操作性差；
政策执行松紧度不一。
;规避方法：
（1）积极把握政策变化，市场分析及时更新
最新的房地产政策 (新国五条等)
房地产与土地市场分析
房地产政策法规解读
区域房地产市场分析
（2）对于不同类型的房地产，区别和审慎确定抵押率
以专业机构的评估结果及对权属等问题的分析为依据
按不同类型抵押房地产投资风险大小确定贷款比例
商业、写字楼、住宅、工业
土地、在建工程、房地产
特殊抵押物（如加油站等）
;一、抵押房地产风险分析;一、抵押房地产风险分析;一、抵押房地产风险分析;一、抵押房地产风险分析;一、抵押房地产风险分析;1.估价对象不能作为合法的抵押物 表现：无产权证或产权有争议的房地产、公共福利事业房地产、已公告拆迁的房地产、已被查封的房地产、文物、人防等法律禁止作为抵押物的情况。
后果：不能作为抵押物，不能防范贷款风险。
防范措施：核查权属文件，认真进行现场勘察，对于要求必须有足额抵押物的项目，首先判断抵押物的合法性，再商议其它贷款事项。;二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施; 二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施; 4.违反房地不可分原则
表现： 房屋产权人与土地使用权人不符；
土地使用权人与规划许可证证载建设单位不一致； 房屋用途与土地证用途不符； 跨界房屋。
常见类型：改制或上市公司房地产，母子公司，联建项目。
防范措施：①房产证、土地证、规划证要对照核实，产权人不一致的，应及时进行变更； ②房地用途不一的，应按照谨慎性原则估价；③地上有建筑物的，房地应一并抵押； ④存在跨界房屋的应将整体项目一并抵押，如进行部分抵押应遵循谨慎性原则。;;6.违反房地产产权证办理原则和程序，形式上的合法，实质上违法
土地尚未实施征地补偿、拆迁补偿（乡镇企业、农工商总公司此种情况较多），但是取得了土地证
防范措施：①现场核实清晰；②了解房地产权属政策（先征地拆迁补偿后，再办理出让手续；要保证通行权、采光权）；③即使未能整体抵押（抵押登记部门要求），应要求客户承诺进行整体项目处置。
;7.抵押房地产现状用途不符合未来城市规划要求
抵押后列入拆迁范围的房地产
新规划导致价值降低的房地产（包括规划不确定房地产）
后果：处分抵押物十分困难（关键是变现处分的时机与规划实施的时机不能同步）。变现时须执行招拍挂程序，延长变现时间。
常见类型：划拨土地上的房产，老国企的房地产
防范措施：对城市规划要有一个基本的了解；遇到旧城改造区或可能涉及拆迁区域内的抵押物时还要对区域规划进行调查，并尽量避免中长期贷款；遇到确定抵押物拆迁的情况应迅速反应，尽快处理。;二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施;9.价值内涵有瑕疵的房地产（设定权属状况与实际状况的差异）
表现：
地上有未拆迁的房产，欠付拆迁款、征地费等
地价款、土地开发费、土地转让费未交清的情况
超规划面积未补办手续房地产
欠付建筑工程款、材料设备款、抵押债权等优先受偿款
高新技术企业享受了土地取得费、出让金等优惠
常见类型：新开工项目、在建工程、以前年度出让项目。
防范措施：置换抵押物、降低抵押率、先完善后抵押、重点关注优先受偿款和其它未付款项 （核查合同、付款凭证、优先受偿款证明）。
;10. 无法取得预售许可证项目 无法取得预售许可证，不能办理按揭贷款
常见类型 ：
小产权房
集体土地上的房地产
回迁房
防范措施： 不要作为贷款抵押物;11.在建工程的权利价值容易被高估
在建工程将来能否取得合法权证存在不确定因素，从谨慎性原则出发，其价值体现应趋向于成本价格，谨防烂尾风险
工程进度款与工程款、欠款应有委托方及承包方确认，项目档次与预期交房标准搞清楚
合法性原则为前提，面积不超规，不违规开工（无施工许可证建筑物价值不应考虑）
建筑面积内涵可能会有变化
特别注意在建工程部分抵押的问题
;12.共有产权的房地产，带租约、通行权等他项权利的房地产易带来权属争议和风险
部分共有房地产抵押事前必须征得共有人书面同意，处分时需要得到共有人的认可。
带租约房地产抵押应事前告知抵押权人，并通知承租人。
通行权、采光权、排水权等他项权利将降低抵押物利用价值。; 三、抵押房地产风险防范的其他对策; 三、抵押房地产风险防范的??他对策; 四、商业地产项目介绍及特殊风险
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