东莞塘厦大坪项目市场报告讲解.pptx

东莞塘厦大坪项目市场报告 营销管理中心 2015年8月 目录 一、宏观市场分析 二、东莞及塘厦房地产市场 三、项目概况 四、项目竞争格局 五、项目经济测算 前三季度楼市整体低迷，四季度迎来回暖 降价现象：李嘉诚抛售物业、香港房价率先降价，杭州打响年后降价第一枪； 信贷收紧：信贷收紧成为影响东莞楼市的主因，对楼市产生负面影响； 跟风现象：跟风降价现象出现，市场预期走差，加剧市场的观望情绪； 东莞反腐：东莞反腐运动，部分官员被清查，间接影响东莞经济。 9.30央行全面放送限贷限购政策，改善型需求得到释放，楼市止跌。但由于各大银行贷款折扣难以落地，市场观望情绪依然存在； 11.22央行全面降息又降准，进一步刺激经济楼市资金流入，市场朝利好方向。降准降息调整是持续性利好，且有进一步下调的空间，楼市缓慢复苏； 一、宏观市场分析 前三季度全国楼市低迷为主线 ，第四季度逐步回暖 4 2014库存压力高，2015竞争愈趋激烈 库存基数大 消化速度有限 2014全国库存总量持续攀升，同比增幅继5月份突破40个百分点后，在8月底和9月底连续两个月都突破50个百分点，10月、11月，在多重利好政策刺激下，商品房市场成交量得以释放，这两个月同比增幅回落至40%左右，但市场库存从绝对值看依旧累增不减，从总体上看，市场去库存周期依然偏大。 新品扎推上市，趋向改善型产品：对于2015年的住宅供应市场，楼市预期向好，房企推货将保持活跃，供应量将不亚于2014年；虽然2014年供应潮集中在年底爆发，但部分项目为避免供应的“大赛车”，或将延迟至楼市行情明朗的2015年初入市； 因此2015年市场竞争更为激烈。 一、宏观市场分析 深圳实行限牌限行或抑制购房者外溢 深圳限牌限行，临深片区优势受限 深圳12月29日实行限牌限行，深圳全市小汽车增量指标额度每年暂定为10万个，按月分配，采取摇号、竞价方式分配；深圳主城区在早晚车流高峰时段对外地牌号限行。 限行对临深片区影响： “限牌令”出台之后，临深圳片区的无车牌业主去深圳中心区将只能乘坐公共交通工具，若无完善的公共交通出行将变得更困难； 原本打算在东莞买房又买车的客户面临着更高的成本，因此郊区房的吸引力也会相对减退，客源或将回流深圳买房。 一、宏观市场分析 宏观市场总结 2014年前三季度楼市成交萎靡不振，处于“低迷期”，“求生、迷茫、去货”是这个时间段的真实写照。8月份开始，随着地方政府取消或放松限购政策、930新政、降息等利好政策陆续出台，为楼市注入了一剂强心针，全国楼市开始从低谷回升。 2014年前三季度全国楼市低迷 第四季度逐步回暖 由于2014年整个房地产大环境不景气，诸多房企的土地储备规模较大，加之土地消化周期过长，需求过度透支，房价调整尚未到位。因此，2015年各大房企为争先去库存，市场竞争会更加激烈。 基于2014年的高库存压力，2015年竞争愈发激烈 2014年第四季度多重利好政策陆续出台，全国楼市开始从低谷回升，年底翘尾；2015年上半年房地产市场可能会延续2014年第四季度去库存化的积极影响；但由于诸多城市库存依然高企，需求过度透支，下半年在没有政策刺激下或将趋于平稳。 2015年宏观市场环境整体趋于平稳 7 2014塘厦供需缩水，同比去年下滑超五成 供应：经过08年调控后，09年供应呈现低谷，供不应求局面突显，2010-2011年供应平稳上扬，塘厦市场热度聚增；2013年供应大涨达90.64万㎡ ，达历史新高；2014年受大市场环境以及塘厦货量储备影响，供应量明显降低至22.74万m2 成交：随着万科朗润园、碧桂园天麓山、中信凯旋城以及观澜碧桂园的相继入市，2013年成交暴涨至97.36万㎡，创历史新高；2014年上市项目较少，成交量相对13年下滑 二、东莞及塘厦房地产市场 中心板块成交占比上扬，整体守住万元大关 2009-2011价格稳步上涨，由于高端别墅盘较多，2011均价较高；2012及2013年受新增普通住宅增量入市影响，价格回调，但是整体呈现一个上升的势头； 2014年塘厦市场在10000元/m2左右，主要受万科金色城市、银湖山庄、棠樾等项目影响，加上普通住宅入市减少，均价普遍较高，塘厦住宅2014年供应市场明显下降，供应量不多 二、东莞及塘厦房地产市场 从塘厦历年各面积段的占比中可以看出，无论是供应还是成交，71-120m2为塘厦的主力户型，2014年71-100m2户型供应大79%，成交占比65%，占主导位置。 71-120m2刚需面积段占成交主导 二、东莞及塘厦房地产市场 塘厦住宅供需结构明细 2015年塘厦主要新增及成交的面积段为70-100m2，所占比例达65%以上 塘厦镇2015年普通住宅供需结构明细 物业类型 面积段 成交面积 成交套数 成交均价（元/㎡）