不动产登记操作规范解读.pptx

不动产登记操作规范解读太原理工大学 董宇阳 为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》，国土资源部制定了《不动产登记操作规范》，旨在规范不动产登记的工作。 该规范明确不动产登记机构，应严格贯彻落实《物权法》、《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》的规定，依法确定申请人申请登记所需材料的种类和范围，并将所需材料目录在不动产登记机构办公场所和门户网站公布。不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料。 申请人应当依法提供申请材料原件，不动产登记机构可以依据实时互通共享取得的信息，对申请材料进行核对。能够通过部门间实时共享取得相关材料原件的，不得要求申请人重复提交。 不动产登记机构应严格按照法律、行政法规要求，规范不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等环节，严禁随意拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。 没有法律、行政法规以及《实施细则》依据而设置的前置条件，不动产登记机构不得将其纳入不动产登记的业务流程。 不动产登记过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作，按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权登记。耕地以外的承包经营权登记、国有农用地的使用权登记和森林、林木所有权登记，按照《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》的有关规定办理。一、登记原则原则之一：依申请登记原则 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外： 1）不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的； 2）不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定，依职权直接登记的。原则之二：一体登记原则 房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。 土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。 房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记。原则之三：连续登记原则 未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外： 1）预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的； 2）在建建筑物抵押权登记的； 3）预查封登记的； 4）法律、行政法规规定的其他情形。原则之四：属地登记原则 1）不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。 跨行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。 不动产单元跨行政区域且无法分别办理的，由所跨行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由先受理登记申请的不动产登记机构向共同的上一级人民政府不动产登记主管部门提出指定办理申请。 不动产登记机构经协商确定或者依指定办理跨行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果书面告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构； 2）国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地的登记，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。 3）国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。 4）中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。二、登记的类型及其办理规则对于集体土地所有权的登记 1）首次登记适用于尚未登记的集体土地所有权，权利人可以申请集体土地所有权首次登记。申请主体：依照下列规定提出申请： （1）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请； （2）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请； （3）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。申请材料：提交的材料包括： （1）不动产登记申请书； （2）申请人身份证明； （3）土地权属来源材料； （4）不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标； （5）法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 审查要点： （1）申请集体土地所有权首次登记的土地权属来源材料是否齐全、规范； （2）不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致； （3）