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房屋所有权与抵押权登记

（登记官实务培训教案）

考核说明

（一）科目分为：

1房地产登记制度与政策（90分钟）

共80题，其中：单项选择题共40题，每题限60秒内完成；多项选

择题共20题，每题限120秒内完成；判断题共20题，每题限30秒内完

成。

2、房地产登记实务与案例（90分钟）

共60题，其中：多项选择题共15题，每题限120秒内完成；判断

题共20题，每题限30秒内完成；综合分析题共5大题，每大题各5小题，

每大题限600秒完成。

房屋登记官考核全部采取应考人员在计算机上答题方式进行，

（二）考核题型

1、单项选择题

每题由1个题干4个备选项组成，其中有1个为正确或最符合题

意的选项。

2、多项选择题

每题由1个题干5个备选项组成，其中有2～4个为个正确或符合

题意的选项。

3、判断题

每题为一个陈述句。

4、综合分析题

每大题由案情和5个小题组成。每个小题由1个题干4个备选项

组成，有1～4个为正确或符合题意的选项。

（三）评分规则

房屋登记官每科满分为100分，各题型评分规则如下

1、单项选择题，选择正确每题得1分，错选、不选，不得分。

2、多项选择题，全部选择正确每题得2分；少选且选择正确，每

个选项得0.5分；错选、不选，本题不得分。

3、判断题，判断正确得1分；不判断不得分；判断错误扣1分，

最多扣至本科目判断题总分为0分。

4、综合分析题，每小题全部选择正确得2分；少选且选择正确，

每个选项得0.5分；错选、不选，本小题不得分。

（四）房屋登记实务

1、房屋所有权登记：掌握各类所有权登记的要求

2、房屋抵押登记：掌握各类抵押登记的要求

各位学员，上午好

下午好

我讲课的内容是国有土地范围内房屋所有权与抵押权登记。是涉及你

们第二门登记实务与案例所需要掌握的内容，大纲对这两部分内容是

要求全部掌握，不分主次。在讲授方法上可能与前面的政策与制度不

一样，是需要通过对“办法”条款的理解后活学活用在考题和案例里。

所以这堂课不需要翻看教材，认真听讲，做好笔记。回去把“办法释

义”从30条到62条全部看懂并理解，再看问题解答，有时间可以有

选择性的看一下法规。建议了解的法规有：担保法、合同法、民法通

则、婚姻法、继承法、公证法、抵押管理办理。在“办法里”所有权占

了11条，抵押权占了21条，抵押权是重点。

一、登记的原则

（一）权利主体一致原则

依据《城市房地产管理法》32条、《物权法》142条146

条，《登记办法》延续了这一规定。

1、土地、房屋登记先后顺序

1）先地后房登记类型：国有土地上的房屋初始登记

独立宗土地上的房屋转移登记、集体土地上的房屋登记、供

役地为土地的地役权登记；

2）先房后地登记类型：国有土地上的房屋转移、变更

注销，更正登记，供役地为房屋的地役权登记。

3）土地登记类型：国有土地范围内地上无建筑物、构

筑物的土地使用权登记，抵押登记、预告登记、异议登记

更正登记；

4）房屋登记类型：房屋抵押权登记、预告登记、异议

登记；

2、合作开发的房屋如何登记。一方持有土地使用权证

建设工程规划许可证、施工许可证等，按合作协议竣工后进

行分配。按照主体一致原则初始登记必须与土地使用权证

建设工程规划许可证、施工许可证保持一致，再按协议约定

办理另一方的房地产转移登记。

3、主体不一致如何登记。在房地分管的体制下，造成

地、房权利主体不一致情况，依据《物权法》182条“以建筑

物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。因

而当事人通过申请相关登记，使权利主体一致后才能