山东金马国际商贸城项目营销策划报告61p 2009年11月.ppt

发现项目的核心价值与附加值，宣扬一种实实在在的生活方式！ 为住在这里的人贴上标签！ 为这里的居所标上符号！ 为这里的生活下个定义！ 项目形象定位 武城核心/高尚生活领地 武城核心：直指项目中心位置，居住中心，各方面资源为我所用。 高尚生活领地：在这里是品位、品质、惬意、生态的尊贵生活领地，是武城中高收入阶层的标志。 我们的主张 项目形象定位 主推案名 风景蝶苑 风景——原意指足以引起人们审美与欣赏的景象，这里一是指指项目本身就是武城县的一道风景，进而是是武城县一个标志 性建筑群；二是指这里可以观赏到的自然景观 蝶苑——蝶，是一种美丽的昆虫，在经历过破茧的痛苦后，才有了人生的美丽，正像本项目那些经历打拼后成功的客户群；苑，遍布名贵树木的地方，旧时多指帝王的花园。连在一起就是指这里是都市精英生活圈。 备选案名：盛世名门、风景世家 案名定位 ★ 正合奇胜，主动出击 在进行常规推广的同时，充分利用各方面的销售网络，以“主动式营销”的模式，主动出击，加快项目的销售速度。 ★ 锁定目标，优化资源 针对项目目标客户，有针对性的制定相关的营销推广策略，集中优势资源，加强宣传推广的力度和效果。 ★ 区域联动，扩大市场 统筹兼顾当地的市场和客户的需求，扩大市场层面，吸引目标客户，加快销售速度。 ★ 条件成熟，速战速决 在条件成熟之时，选择合适的时机将项目推出市场，力求一炮而红，实现快速销售，快速回收资金的目的。 营销策略 项目价格定位原则—— A、市场供需原则 B、预期利润率、销售总额、市场份额等销售目标合理均衡原则 C、价格相对稳定原则 项目价格定位目标—— A、最大利润目标 B、销售目标（市场占有份额、销售进度） C、市场竞争目标 D、项目品牌、企业品牌目标 价格定位受诸多因素影响，应当遵循开发节奏及市场动态的普遍规律及原则。 营销策略 价格定位策略 综合项目与周边项目的指标对比，在现有市场情况下，我们建议项目未来销售均价在2900元/㎡左右，稳居中高端市场，并在未来运作当中向高端市场迈进。前期做好造势和推广活动，后期逐步提价。 价格定位策略 营销策略 入市阶段：放低姿态，树立高性价比产品形象。 开盘阶段：全面占领中档市场，向高档市场过渡。 持续阶段：全力冲击高档市场，树立项目品牌号召力。 清盘阶段：增加优惠措施及幅度，争取全面清盘。 低开 稳攀 高走 高收 营销策略 客户联谊会\高档家居用品展览\高校巡展 争取奖项\新年答谢酒会 钻石户型拍卖会\秋季房产会促销\样板间开放 成立文化沙龙\周边高档中小学入学咨询会 认购活动 活动造势 报纸\定向DM\会刊 报纸\网络\电视 报纸\户外\灯箱\广播\网络 媒体运用 余房促销，注重口碑传播 维护老客户 注重新闻点的挖掘和活动的穿插 软文炒作开发商品牌 硬广形象 开发商访谈 情景营销 主要策略 挖掘产品附加值 以大事记的方式拔高项目形象 分卖点的深入刻画 深入挖掘“文化概念及其精神“ 疑问句式，人文调性，强调 “人文卖点”彰显项目品质 推广手法 生活配套及户型细节 开发商形象及产品销售信息为推广诉求 地段、河景景观、产品品质 圈层生活 生活特质 “知本阶层”的居住选择 推广主题 尾盘期 续销期 强销期 开盘期 蓄水期 分期推广主题及策略 营销策略 商业部分的营销模式 我司调查分析，本项目体量巨大，武城县目前无规范的专业产品市场及综合市场，因此，建造与生活相对应的商业配套尤其是中端配套设施，是本项目的商业发展核心任务。 商业部分的营销模式 打造武城县航母级一站式商业服务综合体 商业属性 地处武城县核心区域，规模性的商业尚未成熟 商业的不成熟特性决定了本项目商业的规模——大中型商城 金马商城商业形态——主题商城 业态规划：多功能、现代化、专业化 业态建议：主题餐饮、生活服务、休闲娱乐、其他 * 武城项目营销策划思路 报告思路 一、项目远景 二、武城市场分析 三、项目分析 四、项目定位 五、住宅部分营销策略 六、商业部分营销策略 七、VI系统及其延展应用 项目远景 通过项目成功的开发，提升武城县市容市貌。 打造武城宜居宜商的城市名片，体现开发商社会责任感。 金马商城面临怎样的市场环境？ 武城市场分析 结合我们项目的类型，对武城住宅及商业部分重点项目进行了调研，调研项目如下： 鸿基商城 嘉泰沿街铺面 嘉泰购物中心 武城商贸城 商业 利城金岸安置小区 东方花园 滨湖丽都 美林花园 畅和苑 盛泰庄园 锦华·锦绣园 住宅 项目名称 物业类型 武城市场分析 各项目分布图 武城市场分析 住宅市场个案分析 武城市场分析 住宅市场个案分析——盛泰庄园 项目位置： 武城县人民医院北邻 项目概况：小区共15栋多层，明年交房，位于武城较繁华