房屋买卖法律风险防范.doc

房屋买卖法律风险防范 一、概述 近年来，我国房屋买卖市场出现了空前的繁荣，但由于房屋买卖市场体系尚不成熟，法律体系不尽完善，市场管理机制不够健全，房屋买卖市场的交易行为不规范、不诚信，造成房屋买卖高速发展的同时，产生了相当数量的房屋买卖纠纷案件，特别是随着房产“新政”实施，商品房的房价起伏不断但因违约金及定金数额通常不高，在房价居高不下的的背景下，出卖人比较违约成本及再次交易将获得的利润后，通常选择承担合同违约责任而违约，实践中甚至出现“一房三卖”的情况。政策变化引起的合同情势变更。 中央及地方政府出台的关于房屋贷款等新政策导致合同签订时的客观条件发生重大变化，继续履行合同对一方明显不利，一方以合同情势变更为由诉至法院要求解除合同。央产房过户受政策限制 央产房即中央直属机关将自管房屋售予职工后，职工取得的房屋。国产房即省市直属机关(也包括铁路房产房)将自管房屋售予职工后，职工取得产权的房屋。受相关政策限制，一些央产房不能正常交易过户。一些被允许上市交易的，也往往因为卖房人未能与单位妥善解决住房面积超标等问题，而致使买卖中无法办理产权过户。由此引起的二手房买卖纠纷也占一定比例。 双方对分期付款比例及支付方式无约定或约定不清。 目前买受人与出卖人通常以《存量房屋买卖合同》范本为其合同文本，而该范本对首付款、余款比例及支付方式没有专门的条款进行约定，双方通常只进行口头约定或进行简单的书面补充协议，导致纠纷发生后双方各执一词，违约责任难以确定。 三、房屋买卖注意事项 1、商品房买卖注意事项 （1）买受方应正确理解销售广告与合同之间的区别，避免销售欺诈。 开发商的宣传广告普遍存在夸大其辞的情况，但广告不具有合同的效力，对开发商也是没有任何约束力的。而 90% 以上的购房者首先是从广告中了解到房屋的大致情况，没有或是无法实地考察辨别真伪。因此，购房者在购房时不应把宣传广告与商品房合同划等号，应该在签订购房合同时，要求开发商将广告中的承诺写入合同，或作为合同的附件。 要签好商品房认购协议 商品房认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，《商品房买卖合同纠纷解释》 第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 在审判实践中，在适用《商品房买卖合同纠纷解释》第4条、第5条审理因认购协议而引发的纠纷时，就如何认定“因不可归责于当事人双方的事由”，各个法院的理解各不相同，有的法院认为，双方对于主合同的某些条款无法协商达成一致，造成主合同无法签订的，就应该认定为不可归责于双方当事人的原因，定金应予返还；有的法院认为，买受人在交纳定金之前，明知交纳定金是为了签订主合同提供担保，其本身就有义务先详细了解主合同的内容再交纳定金，买受人在交纳定金后，以主合同条款双方无法达成一致为由，拒绝签订主合同，买受人未履行认购协议的义务，定金不应返还。司法实践中，倾向于双方就合同主要条款达不成一致意见情况下，开发商应退还购买人定金。 一般情况下，在双方无法签订正式合同的情况下，法院然后决定定金是否应予返还，主要考虑以下情况：综合考虑认购书的性质，全面审查双方之间认购书的内容、无法签订正式商品房买卖合同的原因，以及出卖人与买受人是否完成认购书约定的义务。因此，作为买受人，签订商品房认购协议一定要注意认购协议的内容，保留盖章的认购协议，定金或认购金收据，以及履行相关义务。 认购协议一般由开发商来确定，所以签订时候一定要注意。认购协议主要内容包括：双方当事人的基本情况；房屋位置面积等基本情况；价款计算方法；签署正式契约的时间。上述是必备条款，但是开发商有时候为了规避责任，会设置相关陷阱，比如利用《商品房买卖合同纠纷解释》第5条的规定，将认购书的内容的内容中加入“商品房买卖合同的主要内容”，以此来认定该认购协议是房屋买卖合同，达到买受方不履行购买义务时要求购买方承担违约责任的目的，这时候签订认购书时候要慎重。开发商为规避责任和让购买方承担责任，可能会写类似条款“本认购书签订前，认购人已经阅读了商品房买卖合同及相关补充协议、附件，已充分了解房屋相关信息（包括不利信息），并不持异议”“本认购书签订前，出卖方已经就商品房买卖合同及相关补充协议、附件在出卖方售楼处进行了公示，认购人确认，在签订认购书前，已经了解了商品房买卖合同及相关内容，在认购书签订后，不得以未能与出