(最新)销售方案讨论版8.20.doc
文本预览下载声明
中国重庆·西部模具城
C区开盘销售方案
一 前 言
截止目前,项目经历了国内房地产市场大环境和当地房地产市场微观环境的系列变化。
项目自身
项目C区工程建设快要完工,已投入巨额资金,而合法销售的手续未办结,从预计3月份开盘推迟至今。一方面给公司的资金链造成巨大的压力;一方面也使部分客户动摇了对西部模具城的信心。
政策调控
从2010年“新国十条”的房地产调控政策出台,至重庆发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》
※ C3、C4、C5、C6、C7栋,共计48套
※ 详见《一期销控和组价一览表》(附后)
六 组价方案
一) 定价总原则
价格是房地产经营过程的核心与实务,一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润,但影响销售量,低价位虽然能够扩大销售量,但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格,求取最大的利润,是所有工业地产开发商最关心的事情。
虽然影响产品价格的因素很多,但是工业地产开发商在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数,而竞争者价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。工业地产开发商的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比项目量化定价法四类。
二) 组价策略
1分层计价,整体出售
2建议一期C3、C4、C5、C6、C7四栋均价不宜过高,因我们刚进入市场,且这批房源大部分在C区中位置靠后,商业价值本身稍低。公司能随着项目的建设、市场氛围的逐步形成,可以按时间节点、营销创新、利好政策、市场氛围提升、项目关注度提高等各项因素来拉升均价,进入良性循环、快速发展的通道。
3根据本项目工业地产特性,综合考虑项目规模、公司价格目标、综合成本、龙水模具经营户的购买力、可行性和可操作性等各项因素来制定价格。
三) 调差因素
1位置:不同楼栋位置的商业价值不同,须以不同价格予以区分
2道路通达性:临主干道门市的价格要高于临其它道路门市的价格
3朝向:8*12户型有朝东和朝西之分,朝东的门市价格要高于朝西的门市价格
4户型:考虑总价的承受力,小户型的门市价格要高于大户型的门市价格
5层差:考虑本项目产业的特殊性质,一楼所占总价的权重比例最高,起码在50%以上,建议定在60%;二楼及三楼占总价的权重比例不高,建议权重都定在20%
6其它:C区南边有近3000平米的广场,临广场的门市价格要往上微调;C6、C7靠端头门市有外楼梯上下,便利性和实用性高,门市价格要往上微调
四) 调差金额
1楼栋位置(L):50元/平米:例如:将处于项目一期正中位置的C4栋做为计价参数,每相邻楼栋差价50元/平米(图一)
2道路通达性(D): 30元/平米:主干道>次主干道(图二)
3朝向差价(C):30元/平米:北>南 东>西(图三)
4户型差价(H):以8*18户型为标准、8*12户型+10元/平米、三开间门市+20元/平米
5层差:一层单价=单套总价60%÷一层面积;二、三层单价=单套总价20%÷二、三层面积(图四)
6其它(Q):广场+20元/平米,C3、C4、C5、C6栋分别有一套门市临近广场
外楼梯+50元/平米, C6、C7靠端头门市有外楼梯
(图一)
楼栋号 均价 C7 -150 C6 -100 C5 -50 C4 基价 C3 +50 C2 +150 C1 +100 说明:因C1内凹所以价格比C2便宜
图二 主干道>次主干道 以C4栋为例
房号 C4-1 C4-2 C4-3 C4-4 C4-5 C4-6 C4-7 C4-8 C4-9 C4-10 C4-11 C4-12 C4-13 每层面积 218.37次干道 143.95 143.95 143.95 143.95 143.95 143.95 143.95 143.95 143.95 143.95 143.95 218.37主干道 均价 +60 +30 均价 均价 -30 -60 -90 -60 -30 均价 +30 +60 +90
C7栋 C4栋
房号 C7-27 每层面积 145.44 均价 -15 每层房号 C7-28 面积 145.44 均价 +15 C4-11总价DZ 总面积432
户单价DZ÷432 面积 每层单价 一层 144 60%DZ÷144 二层 144 20%DZ÷144 三层 144 20%DZ÷144 图三 东>西 图四 说明:每层单价=每层权重×总价÷每层面积 户单价=总价÷总面积
五) 详见《一期销控和组价一览表》(附后)
七 开盘活动
▲ 开盘时间
暂定20
显示全部