活动方案——大厦营销策划方案.docx

活动方案——大厦营销策划方案1.4济南未来写字楼市场变动趋势分析　　□随着城市大规划方案的实施，整个济南正在向东部发展已成不争的事实，从东外环以东到高新区一带写字楼开发将会持续升温，吸引大量的创业型、科技型等新兴行业的客户进入。　　□今后两年商务楼宇将会放量供应。随着两条城市东西大动脉——经一路、经十路的贯通，两边大量整理出来的土地都将上市，其中，大部分都规划有商务楼宇部分，市场供应不容乐观。　　□与其他省会城市相比，济南写字楼租金水平偏高，济南核心商务区写字楼平均租金在4元/m2·日，比武汉CBD写字楼高出28%，比郑州高50%，仅比广州、深圳等发达城市低10-30%，由此凸现出济南写字楼的投资价值。投资性客户将会持续成为商务楼宇的重要客户来源之一。　　□新规划的项目中，整体操作越来越比较到位，从定位、设计、户型等诸多方面进一步拉近与国内发达城市如北京、深圳等的距离。在产品结构上标榜智能化写字楼、商务中心等新型产品独领风骚；同时概念型，个性化，小户型写字楼成将持续热销。1.5项目周边楼盘调查分析1.5.1济南写字楼主要在售项目分析　　写字楼市场的竞争半径很大，我司把济南典型项目均进行了调查：如下表所示，其中典型项目分析如下：　　□金龙大厦自XX年开盘以来，销售一直不是很理想，其原因是：项目销售周期过长（约9年）造成不好的市场影响和口碑；项目前期开盘价格过高，均价在7800元/平方米，市场难以接受；项目得房率低，仅60％左右，后期开发商通过赠送面积得手法促进销售（约提高到70％）但起色不大；项目的物业管理费用太高，中小型企业难以接受。　　从这些问题来看，本案与之有许多类似之处，如何适当规避，是策划思考重点之一。　　□七星吉祥大厦与本项目可类比性比较高，以团购为主，现在的市场价格不构成重要参考意义。　　□历东商务大厦销售状况良好，得房率、内部标准等与本项目有类似之处，但进深较小，能构成重要得参考价值。　　个案名称类别金龙大厦历东商务大厦创展中心城市33七星·吉祥大厦发展大厦东环国际广场　　基地位置泺源大街229号解放路112号山大路201号文化东路51号文化东路29号二环东路3218号二环东路3966号　　楼层层高标准3.6米装修2.6米标准3.2米装修2.9米标准3.3米装修2.67米————标准3.5米装修2.6米标准3.3米标准3.1米　　楼层层数31F/-2F23F9F/-2F————13F/-2F主19F/副6F30F—33F　　占地面积———4600㎡7992㎡4882㎡0.83公顷10.4亩————　　建筑总面积10万㎡2.8万㎡3.6万㎡1.877万㎡3.428万㎡2.7万㎡总15万㎡，写字楼12万㎡　　车位数量320个地下100余个，200余个65个总120个———600余个　　车位售价—————————8.9万个——————12—14万/个　　销售均价8600元/㎡6200元/㎡6100元/㎡5800元/㎡6800元/㎡5650元/㎡5400元/㎡　　销售进度现房建设中现房即将封顶内部装修现房室外装修　　交房日期———XX年6月XX年8月XX年8月XX年12月——--XX年2月　　开盘—————————04年6月27日03年10月10日XX年11月————　　得房率65%68.25%75%75%74.5%72%82%　　物业费用7元/月/㎡（不含中央空调）4元/月/㎡（不含中央空调）3.5元/月/㎡2.4元/月/㎡（无中央空调）————4.5元/月/㎡（不含中央空调）2—3元/月/㎡（分户式中央空调）　　销售率70%以上70%70%40%销售完毕仅剩2套70%1.5.2泉城广场周边写字楼市场分析　　泉城广场及周边为济南核心商务区，是商务氛围最的板块，如下表所示：性质项目供应面积均价租售率租售面积　　纯写字楼出售项目金龙大厦88000860060%52800中房大厦50000650000　　出租项目邮政大厦72004.5100%7200华鲁大厦60003.699%5940　　胜利大厦200004.5元/平日95%19000玉泉森信200003.595%19000齐鲁国际大27000华能大16000中银大45000银19000中信广19200　　济南日报300002.7100%30000　　商住楼（售）三箭银苑83000810060%49800　　结论：泉城广场及周边项目出租率及出租价格均较高，且大部分项目不对外公开发售。这为我们项目提供了重要的机会点。1.6项目竞争楼盘调查分析1.6.1出售型竞争楼盘调查分析　　如前所示，历东商务大厦，创展中心，七星·吉祥大厦等现在正在发售的项目与本项目构成直接的竞争关系。这几个